丈夫擅自(zì)賣房(fáng)後毀約，夫妻雙雙被告，妻子(zǐ)要擔責嗎(ma)？-東莞市聚蜂按揭服務有限公司

丈夫擅自(zì)賣房(fáng)後毀約，夫妻雙雙被告，妻子(zǐ)要擔責嗎(ma)？

日(rì)期：2022-09-23

正文(wén)

原本是夫妻二人(rén)共有(yǒu)的(de)房(fáng)産，
丈夫卻在妻子(zǐ)不知情的(de)情況下(xià)
擅自(zì)将房(fáng)産出售給他(tā)人(rén)，
賣房(fáng)後又(yòu)反悔遲遲不配合過戶，
結果夫妻二人(rén)
被買家(jiā)告上(shàng)法院要求返還(hái)購房(fáng)款，
并支付違約金(jīn)。

法院會不會支持買家(jiā)訴求，
不知情的(de)妻子(zǐ)是否要一起承擔違約責任？

丈夫擅自(zì)賣房(fáng)後反悔

夫妻二人(rén)被訴違約

　　廣東省韶關市(shì)仁化(huà)縣的(de)李某和(hé)黃(huáng)某是一對(duì)夫妻。2019年(nián)12月(yuè)中旬，李某某與李某簽訂《房(fáng)屋買賣合同》。

合同約定：

李某某購買李某和(hé)黃(huáng)某位于當地(dì)某小(xiǎo)區(qū)的(de)涉案房(fáng)屋，房(fáng)屋總價為(wèi)52.5萬元；

李某某先付購房(fáng)首付款37.5萬元，讓李某夫婦還(hái)清欠銀行的(de)房(fáng)貸，雙方辦理(lǐ)過戶手續後再由李某某一次性付清尾款15萬元；

如李某夫婦中途違約，則必須退回已付購房(fáng)款并加上(shàng)購房(fáng)總額的(de)30%進行賠付。

　　合同簽訂當天，李某某依約向李某支付了首付款，但(dàn)李某未依約到銀行還(hái)清涉案房(fáng)屋的(de)銀行貸款，經多次催促仍不履行約定的(de)義務。

　　李某某遂将李某、黃(huáng)某夫妻二人(rén)一并起訴至法院，請求：解除雙方簽訂的(de)案涉合同，二被告共同退回購房(fáng)首付款37.5萬元及支付違約金(jīn)15.75萬元。

　　經查，涉案房(fáng)屋登記在李某、黃(huáng)某二人(rén)名下(xià)，為(wèi)其二人(rén)共同共有(yǒu)。庭審時(shí)，李某某确認黃(huáng)某未在案涉合同上(shàng)簽名及捺印，甲方處簽名及捺印均為(wèi)李某所為(wèi)。

判決：丈夫獨自(zì)償還(hái)首付款及違約金(jīn)

　　廣東省仁化(huà)縣人(rén)民(mín)法院審理(lǐ)認為(wèi)，案涉合同為(wèi)原告李某某與被告李某二人(rén)的(de)真實意思表示，該合同對(duì)其二人(rén)具有(yǒu)法律約束力。

　　但(dàn)涉案房(fáng)屋系李某及黃(huáng)某夫妻二人(rén)共同共有(yǒu)，黃(huáng)某未在案涉合同上(shàng)簽名及捺印，亦不予追認，故李某出賣涉案房(fáng)屋屬無權處分，且原告也沒有(yǒu)提交證據證實黃(huáng)某知情并收到或使用了其支付的(de)購房(fáng)首付款，因此，案涉合同對(duì)黃(huáng)某沒有(yǒu)法律約束力。

　　為(wèi)此，判決解除原告李某某與被告李某簽訂的(de)案涉合同，李某償還(hái)原告購房(fáng)首付款37.5萬元及違約金(jīn)15.75萬元。

　　宣判後，雙方均未提起上(shàng)訴。

法官提醒：

購房(fáng)人(rén)應注意審查房(fáng)屋權屬情況

　　經辦法官指出，夫妻共有(yǒu)房(fáng)産是家(jiā)庭财産的(de)重要組成部分，也是房(fáng)地(dì)産交易市(shì)場(chǎng)上(shàng)常見的(de)買賣标的(de)。

　　由于此類房(fáng)産的(de)賣方存在特殊的(de)身(shēn)份關系，買房(fáng)人(rén)在交易過程中很(hěn)容易忽視(shì)對(duì)賣方交易資格的(de)謹慎審查，從(cóng)而為(wèi)争議(yì)的(de)發生(shēng)埋下(xià)隐患；一旦發生(shēng)争議(yì)，不僅會讓買房(fáng)人(rén)遭受損失，也影響正常的(de)房(fáng)産交易市(shì)場(chǎng)秩序。

　　本案中，丈夫未經妻子(zǐ)同意，擅自(zì)将夫妻共有(yǒu)房(fáng)産出售，顯屬無權處分行為(wèi)，但(dàn)買方屬于善意購買且支付了合理(lǐ)價格，因此，法院判決案涉合同有(yǒu)效，丈夫獨自(zì)向買方承擔不能過戶的(de)違約責任。本案的(de)處理(lǐ)結果既保障善意買方的(de)合同權益，也有(yǒu)效規避夫妻共有(yǒu)房(fáng)産的(de)交易風(fēng)險。

　　需要注意的(de)是，夫妻共有(yǒu)房(fáng)産是夫妻共同财産中重要的(de)組成部分。現(xiàn)實生(shēng)活中，夫妻一方擅自(zì)出售共有(yǒu)房(fáng)産的(de)行為(wèi)屢見不鮮，也引發了很(hěn)多社會矛盾。

　　因此，購房(fáng)人(rén)欲購買此類房(fáng)産時(shí)應當注意審查房(fáng)屋的(de)權屬情況，如發現(xiàn)是夫妻共有(yǒu)房(fáng)産時(shí)，簽訂房(fáng)屋買賣合同應要求賣方夫妻雙方共同到場(chǎng)簽名并出示結婚證；其中一方若因故無法到場(chǎng)的(de)，也應出具合法有(yǒu)效的(de)書(shū)面授權手續，以有(yǒu)效規避由此引發的(de)交易風(fēng)險。

　　否則，像本案案情一樣，根據民(mín)法典第三百一十一條的(de)規定，購房(fáng)者善意購買、支付合理(lǐ)對(duì)價并已辦理(lǐ)不動産登記，才能取得該房(fáng)屋的(de)所有(yǒu)權。

　　法官表示，雖然案涉《房(fáng)屋買賣合同》有(yǒu)效，但(dàn)隻在賣方（丈夫）和(hé)買方之間(jiān)有(yǒu)約束力，且合同雙方也隻是債權行為(wèi)，原告并不能以此強制要求未簽訂合同的(de)妻子(zǐ)一起辦理(lǐ)産權過戶登記手續，如此一來(lái)，原告簽訂《房(fáng)屋買賣合同》的(de)合同目的(de)顯然是無法實現(xiàn)的(de)。