房(fáng)屋買賣合同簽訂後，原則上(shàng)一方當事(shì)人(rén)不同意繼續履行，願意以承擔相(xiàng)應違約責任為(wèi)代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現(xiàn)實困難的(de)，應當判決雙方繼續履行合同，但(dàn)合同另有(yǒu)約定或符合《民(mín)法典》第580條規定情形的(de)除外(wài)。房(fáng)産買賣中，司法實踐中存在即使違約方違約，守約方也不能訴請法院判決違約方繼續履行合同，履行過戶義務的(de)情形，本文(wén)對(duì)以下(xià)10種情形進行解讀，供讀者參考。

守約方簽訂認購書(shū)等房(fáng)産買賣預約合同的(de)，無權強制要求違約方履行合同登記過戶。

法院對(duì)房(fáng)屋買賣遭遇“限購”“限貸”導緻無法繼續履行的(de)，不能判決強制過戶。

廣東省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院在2012年(nián)《全省民(mín)事(shì)審判工(gōng)作(zuò)會議(yì)紀要》中對(duì)于商品房(fáng)買賣合同遭遇“限購”“限貸”有(yǒu)明(míng)确規定。若商品房(fáng)買賣合同簽訂後，政府部門出台限購限貸政策的(de)，人(rén)民(mín)法院應查明(míng)買受人(rén)是否屬于限購或限貸範圍。确因限購限貸政策無法辦理(lǐ)房(fáng)屋所有(yǒu)權變更登記，或者不能訂立商品房(fáng)擔保貸款合同并導緻商品房(fáng)買賣合同不能繼續履行，當事(shì)人(rén)請求解除合同的(de)，人(rén)民(mín)法院可參照(zhào)《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第二十三條（現(xiàn)為(wèi)該司法解釋第十九條）的(de)規定予以支持。《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第十九條規定，商品房(fáng)買賣合同約定，買受人(rén)以擔保貸款方式付款、因當事(shì)人(rén)一方原因未能訂立商品房(fáng)擔保貸款合同并導緻商品房(fáng)買賣合同不能繼續履行的(de)，對(duì)方當事(shì)人(rén)可以請求解除合同和(hé)賠償損失。因不可歸責于當事(shì)人(rén)雙方的(de)事(shì)由未能訂立商品房(fáng)擔保貸款合同并導緻商品房(fáng)買賣合同不能繼續履行的(de)，當事(shì)人(rén)可以請求解除合同，出賣人(rén)應當将收受的(de)購房(fáng)款本金(jīn)及其利息或者定金(jīn)返還(hái)買受人(rén)。也就是說(shuō)，在買方沒有(yǒu)過錯(cuò)及其他(tā)違約的(de)情形下(xià)，因限購、限貸導緻合同無法繼續履行的(de)，買受方可以主張解除合同，并要求退還(hái)已付的(de)房(fáng)款和(hé)定金(jīn)，無需承擔相(xiàng)應的(de)賠償責任。

《民(mín)法典》施行前已經辦理(lǐ)抵押登記的(de)不動産，抵押期間(jiān)轉讓的(de)，未經抵押權人(rén)同意，不予辦理(lǐ)轉移登記。

《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)法典>時(shí)間(jiān)效力的(de)若幹規定》第一條規定，民(mín)法典施行前的(de)法律事(shì)實引起的(de)民(mín)事(shì)糾紛案件(jiàn)，适用當時(shí)的(de)法律、司法解釋的(de)規定，但(dàn)是法律、司法解釋另有(yǒu)規定的(de)除外(wài)。因此，《民(mín)法典》施行前已經辦理(lǐ)抵押登記的(de)不動産，抵押期間(jiān)的(de)轉讓應适用原《物(wù)權法》的(de)相(xiàng)關規定。原《物(wù)權法》第一百九十一條第二款規定：“抵押期間(jiān)，抵押人(rén)未經抵押權人(rén)同意，不得轉讓抵押财産，但(dàn)受讓人(rén)代為(wèi)清償債務消滅抵押權的(de)除外(wài)”。

在理(lǐ)論上(shàng)和(hé)實踐中，賣方注銷已有(yǒu)的(de)抵押登記是房(fáng)屋買賣合同賣方的(de)基本義務，也是房(fáng)屋過戶登記的(de)前提條件(jiàn)。但(dàn)是，注銷房(fáng)産抵押登記的(de)主動權在于賣方，一旦賣方違約未注銷抵押登記，附帶抵押登記的(de)房(fáng)屋不能完成過戶登記手續，人(rén)民(mín)法院也無法判決強制過戶。

具體(tǐ)參考：

1.關某月(yuè)、劉某與鄭州鑫達實業(yè)有(yǒu)限公司房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民(mín)事(shì)判決書(shū)【鄭州市(shì)中級人(rén)民(mín)法院（2017）豫01民(mín)終5130号】

2.王某與牡丹江世豪房(fáng)地(dì)産開(kāi)發有(yǒu)限公司、牡丹江市(shì)安裝工(gōng)程有(yǒu)限公司、尹某霞、李某梅、王某梅、符某某、牡丹江市(shì)城(chéng)郊農(nóng)村(cūn)信用合作(zuò)聯社房(fáng)屋買賣合同糾紛一案二審民(mín)事(shì)判決書(shū)【黑(hēi)龍江省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院（2015）黑(hēi)民(mín)終字第52号】。

但(dàn)是，如果原告有(yǒu)能力代為(wèi)清償涉案抵押債務以滌除抵押權，那(nà)麽消除了房(fáng)産繼續履行過戶登記的(de)障礙，合同繼續履行将被支持。

具體(tǐ)參考：

1.唐某等訴楊某商品房(fáng)銷售合同糾紛一案二審民(mín)事(shì)判決書(shū)【上(shàng)海(hǎi)市(shì)第一中級人(rén)民(mín)法院（2013）滬一中民(mín)二（民(mín)）終字第2254号】

2.周某玲、呂某華房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民(mín)事(shì)判決書(shū)【深圳市(shì)中級人(rén)民(mín)法院（2015）深中法房(fáng)終字第1737号】。

《民(mín)法典》實施後，在辦理(lǐ)抵押登記時(shí)約定禁止轉讓不動産的(de)，未經受讓人(rén)、抵押人(rén)（轉讓人(rén)）和(hé)抵押權人(rén)共同申請的(de)，法院不得判決過戶登記。

《自(zì)然資源部關于做好(hǎo)不動産抵押權登記工(gōng)作(zuò)的(de)通(tōng)知【自(zì)然資發[2021]54号】》三、保障抵押不動産依法轉讓。當事(shì)人(rén)申請辦理(lǐ)不動産抵押權首次登記或抵押預告登記的(de)，不動産登記機(jī)構應當根據申請在不動産登記簿“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動産的(de)約定” 欄記載轉讓抵押不動産的(de)約定情況。有(yǒu)約定的(de)填寫“是”，抵押期間(jiān)依法轉讓的(de)，應當由受讓人(rén)、抵押人(rén)（轉讓人(rén)）和(hé)抵押權人(rén)共同申請轉移登記；沒有(yǒu)約定的(de)填寫“否”，抵押期間(jiān)依法轉讓的(de)，應當由受讓人(rén)、抵押人(rén)（轉讓人(rén)）共同申請轉移登記。約定情況發生(shēng)變化(huà)的(de)，不動産登記機(jī)構應當根據申請辦理(lǐ)變更登記。

房(fáng)屋被依法查封的(de)，法院不得判決過戶登記。

《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産管理(lǐ)法》第三十八條規定，司法機(jī)關和(hé)行政機(jī)關依法裁定、決定查封或者以其他(tā)形式限制房(fáng)地(dì)産權利的(de)房(fáng)地(dì)産，不得轉讓。

房(fáng)屋被依法查封的(de)情況下(xià)，無法辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶登記手續，法院一般不會判決繼續履行合同、強制過戶。

法院僅判決繼續履行合同而無具體(tǐ)義務內(nèi)容的(de)，存在履行內(nèi)容不明(míng)确無法執行的(de)風(fēng)險。

《北京市(shì)高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng)屋買賣合同糾紛案件(jiàn)若幹疑難問(wèn)題的(de)會議(yì)紀要》（2014年(nián)12月(yuè)16日(rì)）十一、請求合同繼續履行的(de)處理(lǐ)：

當事(shì)人(rén)要求繼續履行房(fáng)屋買賣合同，但(dàn)訴訟請求中沒有(yǒu)具體(tǐ)履行內(nèi)容的(de)，法院應當向當事(shì)人(rén)釋明(míng)，要求其變更訴訟請求明(míng)确具體(tǐ)履行內(nèi)容，如支付購房(fáng)款、交付房(fáng)屋、辦理(lǐ)房(fáng)屋過戶登記等，并告知僅判決繼續履行合同存在履行內(nèi)容不明(míng)确無法執行的(de)風(fēng)險；當事(shì)人(rén)堅持不變更的(de)，可以根據當事(shì)人(rén)的(de)請求作(zuò)出相(xiàng)應的(de)判決，并告知當事(shì)人(rén)在履行中發生(shēng)新的(de)争議(yì)可就具體(tǐ)履行內(nèi)容另行起訴。

出賣人(rén)未取得商品房(fáng)預售許可證明(míng)，與買受人(rén)訂立的(de)商品房(fáng)預售合同，應當認定無效。買受人(rén)無權要求出賣人(rén)辦理(lǐ)過戶手續。

《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院對(duì)關于無證售房(fáng)問(wèn)題的(de)答(dá)複》中明(míng)确：“其一，對(duì)于實踐中開(kāi)發商沒有(yǒu)取得預售許可證明(míng)即出售商品房(fáng)的(de)，根據《最高(gāo)人(rén)民(mín)院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第二條的(de)規定，該商品房(fáng)預售合同無效，但(dàn)是在起訴前開(kāi)發商已經取得商品房(fáng)預售許可證明(míng)的(de)，可以認定該商品房(fáng)買賣合同有(yǒu)效。其二，在商品房(fáng)預售合同被認定無效之後，根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)合同法》第五十七條（《民(mín)法典》第五百零七條）的(de)規定，合同無效的(de)，不影響合同中獨立存在的(de)有(yǒu)關解決争議(yì)方法的(de)條款的(de)效力。因此，如果該預售商品房(fáng)合同有(yǒu)關于解決争議(yì)的(de)約定，則人(rén)民(mín)法院應尊重該當事(shì)人(rén)約定的(de)效力，将該約定作(zuò)為(wèi)處理(lǐ)當事(shì)人(rén)之間(jiān)争議(yì)的(de)依據。在合同無效且合同中并無有(yǒu)關解決争議(yì)方法的(de)情況下(xià)，應進一步根據《民(mín)法典》第一百五十七條的(de)規定進行處理(lǐ)。第一百五十七條規定，民(mín)事(shì)法律行為(wèi)無效、被撤銷或者确定不發生(shēng)效力後，行為(wèi)人(rén)因該行為(wèi)取得的(de)财産，應當予以返還(hái)；不能返還(hái)或者沒有(yǒu)必要返還(hái)的(de)，應當折價補償。有(yǒu)過錯(cuò)的(de)一方應當賠償對(duì)方由此所受到的(de)損失；各方都(dōu)有(yǒu)過錯(cuò)的(de)，應當各自(zì)承擔相(xiàng)應的(de)責任。法律另有(yǒu)規定的(de)，依照(zhào)其規定。