1．房(fáng)屋交付後，買受人(rén)發現(xiàn)房(fáng)屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開(kāi)發商承擔違約責任嗎(ma)？為(wèi)了保護購房(fáng)者的(de)權益，《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第3條規定：“商品房(fáng)的(de)銷售廣告和(hé)宣傳資料為(wèi)要約邀請，但(dàn)是出賣人(rén)就商品房(fáng)開(kāi)發規劃範圍內(nèi)的(de)房(fáng)屋及相(xiàng)關設施所作(zuò)的(de)說(shuō)明(míng)和(hé)允諾具體(tǐ)确定，并對(duì)商品房(fáng)買賣合同的(de)訂立以及房(fáng)屋價格的(de)确定有(yǒu)重大影響的(de)，應當視(shì)為(wèi)要約。該說(shuō)明(míng)和(hé)允諾即使未載入商品房(fáng)買賣合同，亦應當視(shì)為(wèi)合同內(nèi)容，當事(shì)人(rén)違反的(de)，應當承擔違約責任。”由此可見，對(duì)于房(fáng)地(dì)産廣告中的(de)有(yǒu)關房(fáng)屋及其相(xiàng)關設施的(de)說(shuō)明(míng)及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價有(yǒu)重大影響，那(nà)麽即使該說(shuō)明(míng)和(hé)允諾未載入房(fáng)屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。若購房(fáng)者發現(xiàn)說(shuō)明(míng)或允諾的(de)內(nèi)容與實際不符時(shí)，可以要求開(kāi)發商承擔違約責任。2．哪些房(fáng)地(dì)産不能轉讓？根據我國(guó)《城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産管理(lǐ)法》第38條的(de)規定，下(xià)列房(fáng)地(dì)産，不得轉讓：（1）以出讓方式取得土(tǔ)地(dì)使用權的(de)。（2）司法機(jī)關和(hé)行政機(jī)關依法裁定、決定查封或者以其他(tā)形式限制房(fáng)地(dì)産權利的(de)。（3）依法收回土(tǔ)地(dì)使用權的(de)。（4）共有(yǒu)房(fáng)地(dì)産，未經其他(tā)共有(yǒu)人(rén)書(shū)面同意的(de)。（5）權屬有(yǒu)争議(yì)的(de)。（6）未依法登記領取權屬證書(shū)的(de)。（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的(de)其他(tā)情形。3．僅有(yǒu)房(fáng)産證，但(dàn)沒有(yǒu)辦理(lǐ)不動産登記，能取得房(fáng)屋所有(yǒu)權嗎(ma)？不動産以登記的(de)方式進行公示，隻有(yǒu)進行登記才發生(shēng)物(wù)權的(de)效力，買受人(rén)才能獲得不動産的(de)所有(yǒu)權，登記就是将新的(de)所有(yǒu)人(rén)的(de)名字登記在房(fáng)産部門的(de)登記簿上(shàng)，不動産登記簿是物(wù)權歸屬和(hé)內(nèi)容的(de)根據。而房(fáng)産證是房(fáng)産部門發給權利人(rén)的(de)一種享有(yǒu)權利的(de)憑證，隻起到證據的(de)作(zuò)用，當不動産登記簿記載的(de)權利人(rén)和(hé)房(fáng)産證記載的(de)權利人(rén)不同的(de)時(shí)候，以不動産登記簿為(wèi)準，即房(fáng)産證的(de)效力弱于不動産登記簿的(de)效力。當不出現(xiàn)糾紛的(de)時(shí)候還(hái)好(hǎo)，但(dàn)一旦出現(xiàn)關于房(fáng)屋産權的(de)糾紛，不動産登記簿上(shàng)所記載的(de)人(rén)則擁有(yǒu)房(fáng)屋的(de)所有(yǒu)權。因此，大家(jiā)在買賣房(fáng)屋時(shí)，一定要注意進行不動産登記或者不動産登記的(de)變更。4．買來(lái)的(de)住房(fáng)面積縮水(shuǐ)怎麽辦？面積縮水(shuǐ)是買房(fáng)族經常遇到的(de)問(wèn)題，對(duì)于房(fáng)屋“面積縮水(shuǐ)”的(de)問(wèn)題，應該以房(fáng)地(dì)産管理(lǐ)部門所做的(de)測量面積為(wèi)準。《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》對(duì)面積縮水(shuǐ)問(wèn)題做出了明(míng)确的(de)規定：第一，誤差率在3％以內(nèi)的(de)，當事(shì)人(rén)不能請求解除合同，但(dàn)是對(duì)于縮水(shuǐ)那(nà)部分的(de)購房(fáng)款，開(kāi)發商應該返還(hái)。第二，誤差率超過3％，買房(fáng)人(rén)可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但(dàn)是要求開(kāi)發商承擔其他(tā)責任。5．開(kāi)發商逾期交房(fáng)怎麽辦？開(kāi)發商應該按照(zhào)約定的(de)時(shí)間(jiān)交付房(fáng)屋，這(zhè)是開(kāi)發商的(de)主要義務。如果開(kāi)發商沒有(yǒu)按期交房(fáng)，買受人(rén)可以根據不同情況，采取不同的(de)方式來(lái)維護自(zì)己的(de)合法權益。第一，開(kāi)發商不能按期交房(fáng)，經催告後在合理(lǐ)期限內(nèi)仍沒有(yǒu)履行的(de)，買受人(rén)可以解除合同。第二，逾期交付，經催告後在合理(lǐ)期限內(nèi)仍沒有(yǒu)履行的(de)，買受人(rén)不解除合同，可以請求開(kāi)發商承擔違約責任。第三，逾期交付，經催告後開(kāi)發商在合理(lǐ)期間(jiān)內(nèi)交付的(de)，不能解除合同，但(dàn)是可以請求承擔違約責任。需要注意的(de)是，買受人(rén)享有(yǒu)解除權的(de)必須在法定期間(jiān)內(nèi)行使，不行使的(de)，解除權就消滅。6．房(fáng)屋買賣合同簽訂後，因意外(wài)事(shì)故而使房(fáng)屋毀損、滅失的(de)風(fēng)險由誰承擔？《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第11條就此問(wèn)題的(de)不同情況分别作(zuò)了規定：“對(duì)房(fáng)屋的(de)轉移占有(yǒu)，視(shì)為(wèi)房(fáng)屋的(de)交付使用，但(dàn)當事(shì)人(rén)另有(yǒu)約定的(de)除外(wài)。房(fáng)屋毀損、滅失的(de)風(fēng)險，在交付使用前由出賣人(rén)承擔，交付使用後由買受人(rén)承擔；買受人(rén)接到出賣人(rén)的(de)書(shū)面交房(fáng)通(tōng)知，無正當理(lǐ)由拒絕接收的(de)，房(fáng)屋毀損、滅失的(de)風(fēng)險自(zì)書(shū)面交房(fáng)通(tōng)知确定的(de)交付使用之日(rì)起由買受人(rén)承擔，但(dàn)法律另有(yǒu)規定或者當事(shì)人(rén)另有(yǒu)約定的(de)除外(wài)。”由此可見，在一般情況下(xià)，房(fáng)屋損壞的(de)風(fēng)險，在房(fáng)屋交付之前由出賣人(rén)承擔；在房(fáng)屋交付給買受人(rén)之後，由買受人(rén)承擔。此處所說(shuō)的(de)交付，是指房(fáng)屋的(de)轉移占有(yǒu)，就是把房(fáng)屋由出賣人(rén)手中，交到買受人(rén)手中，由買受人(rén)占有(yǒu)使用該房(fáng)屋。
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