轉眼，2023年(nián)已過半。回顧2023年(nián)上(shàng)半年(nián)，東莞樓市(shì)見證了諸多“風(fēng)雲變幻”。從(cóng)2月(yuè)積壓需求集中釋放(fàng)提前引爆的(de)“小(xiǎo)陽春”行情，到改善型需求爆發、豪宅市(shì)場(chǎng)火熱，再到市(shì)場(chǎng)需求出現(xiàn)疲軟迹象、成交回落。

最高(gāo)65000元/㎡

上(shàng)半年(nián)超1.3萬套房(fáng)源入市(shì)

據合富研究院數據顯示，2023年(nián)上(shàng)半年(nián)東莞一手住宅供應13477套、166.5萬㎡，供應套數同比2022年(nián)增加約5%。

據樂(yuè)居監控東莞市(shì)住建局備案數據，上(shàng)半年(nián)的(de)供應高(gāo)峰出現(xiàn)在4月(yuè)，為(wèi)3739套。2、3月(yuè)樓市(shì)“小(xiǎo)陽春”到來(lái)後，各大房(fáng)企加大供應力度，在4月(yuè)達到峰值。

5-6月(yuè)傳統樓市(shì)旺季，東莞新建商品住宅供應收縮較明(míng)顯，年(nián)中沖刺勢能偏弱。6月(yuè)東莞一手住宅供應2236套，同比2022年(nián)萎縮約30%，環比5月(yuè)增加25%。

新房(fáng)成交13240套

同比低(dī)位回升30%

成交方面，2023上(shàng)半年(nián)東莞一手住宅共網簽13240套、164.7萬㎡，同比2022年(nián)上(shàng)半年(nián)上(shàng)升約30%。

繼今年(nián)一季度“小(xiǎo)陽春”後，二季度購房(fáng)者置業(yè)情緒快速下(xià)滑，樓市(shì)複蘇進程受阻，上(shàng)半年(nián)供需均處于曆史同期第三低(dī)。

上(shàng)半年(nián)東莞一手住宅網簽均價為(wèi)31925元/㎡，較2022年(nián)同期上(shàng)漲約18%，主要是受豪宅熱盤網簽持續波動走高(gāo)影響。

在“橫盤探底”的(de)階段，市(shì)場(chǎng)的(de)分化(huà)格局也愈演愈烈。從(cóng)一手住宅需求結構來(lái)看(kàn)，6月(yuè)140-180㎡和(hé)180㎡以上(shàng)兩個(gè)梯段在本月(yuè)比重分别創下(xià)年(nián)內(nèi)最高(gāo)，合占32%。這(zhè)也說(shuō)明(míng)大平層逐漸成為(wèi)了高(gāo)端市(shì)場(chǎng)主流的(de)産品形态。

個(gè)盤成交方面，據中原地(dì)産研究院數據顯示，上(shàng)半年(nián)東莞一手住宅成交TOP20榜單，熱銷樓盤主要集中在華僑城(chéng)、萬科(kē)、碧桂園、金(jīn)地(dì)等頭部企業(yè)，華潤、保利兩家(jiā)國(guó)央企各有(yǒu)三盤上(shàng)榜。

沙田佳兆業(yè)碧海(hǎi)雲天，上(shàng)半年(nián)累計(jì)成交867套、12.54萬㎡，領跑銷售熱榜。

松山湖(hú)華僑城(chéng)松湖(hú)原岸，上(shàng)半年(nián)累計(jì)成交641套、7.58萬㎡位列第二。

南城(chéng)萬科(kē)瑧灣彙，上(shàng)半年(nián)累計(jì)成交361套、6.96萬㎡位列第三。

二手房(fáng)成交同比大增180%

恢複至2020年(nián)同期水(shuǐ)平

相(xiàng)較于新房(fáng)，二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)的(de)韌性更強，整體(tǐ)成交表現(xiàn)也要優于新房(fáng)。

今年(nián)上(shàng)半年(nián)，東莞二手住宅網簽約179萬㎡，同比大增1.8倍，成交水(shuǐ)平恢複至2020年(nián)同期水(shuǐ)平。整體(tǐ)二手住宅網簽均價約23000元/㎡，同比增長(cháng)約20%。

  上(shàng)半年(nián)二手住宅成交量最高(gāo)峰出現(xiàn)在3月(yuè)份，網簽面積達39萬       ㎡，創下(xià)近(jìn)兩年(nián)來(lái)的(de)最高(gāo)月(yuè)度記錄。但(dàn)3月(yuè)之後，二手房(fáng)成交表  現(xiàn)逐月(yuè)下(xià)降，6月(yuè)二手住宅網簽僅有(yǒu)30萬㎡，較3月(yuè)回落約25%。

從(cóng)區(qū)域來(lái)看(kàn)，二手房(fáng)成交分化(huà)也較為(wèi)明(míng)顯。據東莞市(shì)住建局官方發布的(de)最新數據顯示，2023年(nián)5月(yuè)，除橋頭鎮外(wài)，東莞全市(shì)各鎮街(jiē)二手房(fáng)成交均有(yǒu)明(míng)顯增長(cháng)。

5月(yuè)，南城(chéng)區(qū)二手房(fáng)成交量最多，共成交300套、2.9萬㎡，成交均價為(wèi)32345元/㎡。常平鎮成交251套，位列全市(shì)第二。東城(chéng)區(qū)成交221套，排名第三。

從(cóng)供應來(lái)看(kàn)，雖然5-6月(yuè)東莞供應量有(yǒu)所下(xià)滑，但(dàn)二季度整體(tǐ)供應規模還(hái)是好(hǎo)于一季度。展望下(xià)半年(nián)，預計(jì)供應仍将維持低(dī)位。主要基于一方面2022-2023年(nián)上(shàng)半年(nián)東莞地(dì)市(shì)成交規模大幅縮量，對(duì)新房(fáng)供應産生(shēng)一定的(de)影響；另一方面，低(dī)迷的(de)成交環境使得房(fáng)企的(de)推盤積極性一般，不少非品牌房(fáng)企樓盤延期至明(míng)年(nián)入市(shì)。

此外(wài)，當前經濟下(xià)行壓力較大，近(jìn)日(rì)房(fáng)貸降息拉開(kāi)了救市(shì)的(de)序幕，擴大內(nèi)需的(de)政策蓄勢待發。展望後市(shì)，若政策力度能夠再度升級，下(xià)半年(nián)市(shì)場(chǎng)信心不足的(de)情況或将得到一定的(de)緩解。若三季度無強有(yǒu)力的(de)救市(shì)政策出台，整體(tǐ)新房(fáng)成交規模還(hái)将低(dī)位持穩，維持弱複蘇的(de)主基調。

數據來(lái)源：合富研究院、中原地(dì)産研究院