最高(gāo)院公報案例：房(fáng)屋買賣合同中，開(kāi)發商與購房(fáng)者對(duì)違約責任的(de)約定不對(duì)等，購房(fáng)者能否要求增加違約金(jīn)？||房(fáng)産律師(shī)

日(rì)期：2023-11-20

裁判要旨

開(kāi)發商向購房(fáng)者提供的(de)統一制式的(de)合同中，若雙方之間(jiān)的(de)違約條款明(míng)顯不對(duì)等，且約定的(de)開(kāi)發商的(de)違約責任明(míng)顯小(xiǎo)于購房(fáng)者的(de)違約責任的(de)，則該違約條款系加重購房(fáng)者責任，減輕開(kāi)發商責任的(de)格式條款。在開(kāi)發商違約的(de)情況下(xià)，若約定的(de)違約金(jīn)過低(dī)，購房(fáng)者請求要求增加違約金(jīn)的(de)，法院應予支持。

案情簡介

山東省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院

民(mín)事(shì)裁定書(shū)

（2020）魯民(mín)申5625号

再審申請人(rén)（一審原告、二審上(shàng)訴人(rén)）：張德平，男，1963年(nián)9月(yuè)18日(rì)出生(shēng)，漢族，住山東省臨沂市(shì)蘭山區(qū)。

被申請人(rén)（一審被告、二審被上(shàng)訴人(rén)）：臨沂萬泰房(fáng)地(dì)産開(kāi)發有(yǒu)限公司，住所地(dì)山東省臨沂市(shì)北城(chéng)新區(qū)秀水(shuǐ)灣小(xiǎo)區(qū)西(xī)部商業(yè)****。

法定代表人(rén)：殷先超，經理(lǐ)。

再審申請人(rén)張德平因與被申請人(rén)臨沂萬泰房(fáng)地(dì)産開(kāi)發有(yǒu)限公司（以下(xià)簡稱萬泰公司）房(fáng)屋買賣合同糾紛一案，不服山東省臨沂市(shì)中級人(rén)民(mín)法院（2019）魯13民(mín)終485号民(mín)事(shì)判決，向本院申請再審。本院依法組成合議(yì)庭對(duì)本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結。

張德平申請再審稱，一、案涉商品房(fáng)買賣合同是被申請人(rén)作(zuò)為(wèi)開(kāi)發商向購房(fáng)者提供的(de)統一制式的(de)合同，合同關于逾期辦證違約金(jīn)的(de)條款是格式條款，剝奪了申請人(rén)的(de)權利，該條款約定無效。按照(zhào)合同的(de)約定，該條款使得被申請人(rén)無論違約多長(cháng)時(shí)間(jiān)，隻承擔幾十元人(rén)民(mín)币的(de)違約責任，這(zhè)嚴重背離了普通(tōng)大衆的(de)認知，在實質上(shàng)等于免除了被申請人(rén)的(de)責任，被申請人(rén)可以肆意違約，無需承擔任何違約責任。二、根據最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于房(fáng)産買賣的(de)司法解釋規定精神，約定的(de)違約金(jīn)低(dī)于造成的(de)損失的(de)，是可以調高(gāo)的(de)，而調高(gāo)後的(de)違約金(jīn)數額應以違約造成的(de)損失确定。申請人(rén)參照(zhào)《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第十八條第二款規定：合同沒有(yǒu)約定違約金(jīn)或者損失數額難以确定的(de)，可以按照(zhào)已付購房(fáng)款總額，參照(zhào)中國(guó)人(rén)民(mín)銀行規定的(de)金(jīn)融機(jī)構計(jì)收逾期貸款利息的(de)标準計(jì)算(suàn)。因此，申請人(rén)有(yǒu)權要求調高(gāo)違約金(jīn)。三、被申請人(rén)故意不交納配套費(fèi)等，導緻無法辦理(lǐ)産權證，與政策及客觀情況無關，存在重大過錯(cuò)。依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第二百條第六項的(de)規定申請再審。

法院判決

本院經審查認為(wèi)，（一）從(cóng)涉案商品房(fáng)預售合同關于逾期付款和(hé)逾期辦理(lǐ)房(fáng)産證違約金(jīn)的(de)約定來(lái)看(kàn)，申請人(rén)如逾期付款，需按日(rì)向被申請人(rén)支付應付款項萬分之五的(de)違約金(jīn)，被申請人(rén)如逾期辦證不論時(shí)間(jiān)長(cháng)短僅需按已付房(fáng)款的(de)萬分之一(77.04元)支付違約金(jīn)。涉案房(fáng)屋于2012年(nián)9月(yuè)9日(rì)向申請人(rén)交付，按照(zhào)合同約定被申請人(rén)應在2014年(nián)9月(yuè)9日(rì)前将辦理(lǐ)權屬登記所需由被申請人(rén)提供的(de)資料報産權機(jī)關備案，但(dàn)至今六年(nián)多的(de)時(shí)間(jiān)被申請人(rén)仍未履行合同約定的(de)相(xiàng)關手續，如僅需支付77.04元的(de)違約金(jīn)，顯然雙方當事(shì)人(rén)的(de)權利義務不對(duì)等，違反民(mín)法總則之公平原則。故上(shàng)述違約責任條款的(de)約定系加重申請人(rén)的(de)責任，減輕被申請人(rén)的(de)責任，原審判決按已付房(fáng)價款的(de)萬分之一計(jì)算(suàn)違約金(jīn)确有(yǒu)失公平，應予糾正。(二)申請人(rén)一審中提交代理(lǐ)詞中明(míng)确主張合同約定違約金(jīn)過低(dī)，要求增加違約金(jīn)。申請人(rén)在訴狀中列明(míng)其訴訟請求是要求支付違約金(jīn)10萬元，亦是增加違約金(jīn)的(de)明(míng)确表示。二審認定申請人(rén)未要求調整違約金(jīn)與事(shì)實不符。

綜上(shàng)，張德平的(de)再審申請符合《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第二百條第六項規定的(de)情形。依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第二百零四條、《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于适用<中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法>的(de)解釋》第三百九十五條第一款規定，裁定如下(xià)：

指令山東省臨沂市(shì)中級人(rén)民(mín)法院再審本案。

審判長(cháng)　賈新芳

審判員(yuán)　李　霞

審判員(yuán)　崔志(zhì)芹

二〇二〇年(nián)八月(yuè)二十八日(rì)

法官助理(lǐ)　陶新枝

書(shū)記員(yuán)　郭　敏

文(wén)章(zhāng)來(lái)源：房(fáng)地(dì)産法律研究

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