公産房(fáng)、集資房(fáng)、經适房(fáng)、限價房(fáng)、小(xiǎo)産權房(fáng)等特殊類型房(fáng)屋轉讓合同效力彙總

北京市(shì)高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng)屋買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的(de)指導意見（試行）（京高(gāo)法發【2010】458号）

第六條　相(xiàng)關政策、法規規定的(de)限制上(shàng)市(shì)交易期限內(nèi)買賣已購經濟适用住房(fáng)，當事(shì)人(rén)主張買賣合同無效的(de)，可予支持。政策、法規有(yǒu)新規定的(de)，适用其規定。

出賣人(rén)轉讓的(de)經濟适用住房(fáng)的(de)原購房(fáng)合同系2008年(nián)4月(yuè)11日(rì)（含）之前簽訂，當事(shì)人(rén)又(yòu)在轉讓該已購房(fáng)屋的(de)合同中約定在限制上(shàng)市(shì)交易期限屆滿後再辦理(lǐ)房(fáng)屋所有(yǒu)權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房(fáng)屋已具備上(shàng)市(shì)交易條件(jiàn)的(de)，可以認定合同有(yǒu)效。

經出賣人(rén)主張房(fáng)屋買賣合同被确認無效的(de)後果，适用《合同法》第五十八條的(de)規定，并考慮居住安置問(wèn)題妥善處理(lǐ)，在認定買受人(rén)所受損失數額時(shí)應當綜合考慮出賣人(rén)因房(fáng)屋升值獲得的(de)利益、買受人(rén)因此喪失的(de)訂約機(jī)會損失、買受人(rén)裝修房(fáng)屋的(de)添附價值及雙方的(de)過錯(cuò)程度等因素，公平合理(lǐ)地(dì)予以确定。

第七條　出賣人(rén)轉讓已購按經濟适用住房(fáng)管理(lǐ)的(de)房(fáng)屋，當事(shì)人(rén)主張房(fáng)屋買賣合同無效的(de)，不予支持。

天津市(shì)高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng)屋買賣合同糾紛案件(jiàn)若幹問(wèn)題的(de)審判委員(yuán)會紀要（2018年(nián)11月(yuè)26日(rì)）

三、特殊産權房(fáng)屋買賣

（一）公産房(fáng)置換(買賣)合同相(xiàng)關問(wèn)題

當事(shì)人(rén)之間(jiān)因公産房(fáng)(包括直管公産房(fáng)屋、企業(yè)産房(fáng)屋)承租權置換（買賣）發生(shēng)争議(yì)提起訴訟的(de)，應當作(zuò)為(wèi)民(mín)事(shì)案件(jiàn)立案受理(lǐ)。但(dàn)家(jiā)庭成員(yuán)之間(jiān)以置換（買賣）方式變更承租人(rén)發生(shēng)争議(yì)提起民(mín)事(shì)訴訟的(de)，不屬于民(mín)事(shì)案件(jiàn)受案範圍，人(rén)民(mín)法院應當告知其向相(xiàng)應的(de)負責管理(lǐ)公産房(fáng)屋的(de)行政機(jī)關或授權的(de)經營管理(lǐ)單位申請變更。

人(rén)民(mín)法院審理(lǐ)公産房(fáng)(包括直管公産房(fáng)屋、企業(yè)産房(fáng)屋)承租權置換（買賣）糾紛案件(jiàn)，可以根據案件(jiàn)實際情況參照(zhào)适用前述二手房(fáng)買賣的(de)相(xiàng)關規定處理(lǐ)。當事(shì)人(rén)依據承租權置換（買賣）合同主張繼續履行承租人(rén)變更登記（承租權過戶）等後續合同義務的(de)，人(rén)民(mín)法院應當征詢房(fáng)屋産權單位、過戶登記管理(lǐ)部門的(de)意見，根據案件(jiàn)具體(tǐ)情況判決是否支持當事(shì)人(rén)的(de)訴訟請求。

廣東省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng)屋買賣合同糾紛案件(jiàn)的(de)指引（2017年(nián)9月(yuè)12日(rì)）

十六、當事(shì)人(rén)在規定的(de)限制上(shàng)市(shì)交易期限內(nèi)買賣保障性住房(fáng)，應當依照(zhào)合同法第五十二條第四項或者民(mín)法總則第一百五十三條第二款的(de)規定認定合同無效。

二十七、限購房(fáng)屋的(de)買受人(rén)請求出賣人(rén)協助辦理(lǐ)房(fáng)屋所有(yǒu)權轉移登記的(de)，人(rén)民(mín)法院應當按照(zhào)《廣東省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院 廣東省住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設廳 廣東省司法廳關于在審判執行、辦理(lǐ)公證工(gōng)作(zuò)中落實住房(fáng)限購政策的(de)意見》（粵高(gāo)法〔2013〕403号），要求其在舉證期限內(nèi)提交房(fáng)屋所在地(dì)房(fáng)地(dì)産登記機(jī)構出具的(de)《購房(fáng)資格證明(míng)》。

杭州市(shì)中級人(rén)民(mín)法院民(mín)一庭關于審理(lǐ)建設工(gōng)程及房(fáng)屋相(xiàng)關糾紛案件(jiàn)若幹實務問(wèn)題的(de)解答(dá)（2010年(nián)11月(yuè)1日(rì)）

（第二部分）五、對(duì)涉及經濟适用住房(fáng)的(de)産權移轉及價值分割應如何處理(lǐ)？

答(dá)：1．經濟适用住房(fáng)所有(yǒu)權人(rén)在取得房(fáng)屋所有(yǒu)權證之日(rì)起未滿五年(nián)的(de)，根據《杭州市(shì)經濟适用住房(fáng)交易辦法》第三十一條的(de)規定，此類房(fáng)屋不得交易，并且依照(zhào)《城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産管理(lǐ)法》第三十九的(de)規定，劃撥土(tǔ)地(dì)上(shàng)的(de)房(fáng)地(dì)産轉讓，應報有(yǒu)批準權的(de)人(rén)民(mín)政府審批。因此，對(duì)涉及該情形下(xià)的(de)經濟适用住房(fáng)買賣合同應認定不發生(shēng)法律效力。

2．當事(shì)人(rén)因繼承、離婚、析産糾紛主張經濟适用住房(fáng)産權轉移的(de)，根據《杭州市(shì)經濟适用住房(fáng)交易辦法》第三十二條的(de)規定，可視(shì)情予以支持，涉及該房(fáng)屋價值分割的(de)，應當在評估機(jī)構按照(zhào)經濟适用房(fáng)交易标準作(zuò)出價值評估後進行分割。

海(hǎi)南省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于辦理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)的(de)指導意見（試行）（2011年(nián)審判委員(yuán)會第1次會議(yì)讨論通(tōng)過）

五、關于涉“保障性住房(fáng)”買賣糾紛

（一）關于經濟适用住房(fáng)買賣糾紛

15.因政府或政府指定的(de)專門機(jī)構與不符合經濟适用住房(fáng)供應條件(jiàn)對(duì)象所簽訂的(de)經濟适用住房(fáng)出售合同而産生(shēng)的(de)糾紛，依下(xià)列情況分别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于2007年(nián)8月(yuè)7日(rì)《國(guó)務院關于解決城(chéng)市(shì)低(dī)收入家(jiā)庭住房(fáng)困難的(de)若幹意見》（國(guó)發[2007]24号，下(xià)稱國(guó)務院意見）實施前，且已履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效；一方請求解除的(de)，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國(guó)務院意見實施前，但(dàn)國(guó)務院意見實施後尚未履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效。但(dàn)購買人(rén)請求繼續履行的(de)，應以合同侵害社會公共利益為(wèi)由不予支持。因解除合同而導緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

（3）合同簽訂于國(guó)務院意見實施後的(de)，應當認定無效，因此而造成的(de)損失按雙方過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

16.因經濟适用住房(fáng)初始購買者與他(tā)人(rén)就經濟适用住房(fáng)所簽訂的(de)買賣合同而産生(shēng)的(de)糾紛，區(qū)别下(xià)列情況分别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于國(guó)務院意見實施前，且已履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效；一方請求解除的(de)，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國(guó)務院意見實施前，但(dàn)國(guó)務院意見實施後尚未履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效。但(dàn)購買人(rén)請求繼續履行的(de)，不予支持。因解除合同而導緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

（3）合同簽訂于國(guó)務院意見實施後，依下(xià)列情形分别處理(lǐ)：

①經濟适用房(fáng)初始購買者就自(zì)取得房(fáng)屋所有(yǒu)權證未滿5年(nián)的(de)經濟适用住房(fáng)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)買賣合同無效，由此而造成的(de)損失由雙方當事(shì)人(rén)按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

② 經濟适用房(fáng)初始購買者就自(zì)取得房(fáng)屋所有(yǒu)權證滿5年(nián)的(de)經濟适用住房(fáng)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)買賣合同，凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的(de)，可以認定有(yǒu)效，但(dàn)政府或政府指定的(de)專門機(jī)構主張優先回購的(de)除外(wài)。

經濟适用住房(fáng)初始購買者與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)經濟适用住房(fáng)買賣合同有(yǒu)效的(de)，購房(fáng)人(rén)有(yǒu)關産權的(de)取得依相(xiàng)關規定辦理(lǐ)。

（二）關于限價商品住房(fáng)買賣糾紛

17.因政府或政府指定的(de)專門機(jī)構與不符合限價商品住房(fáng)供應條件(jiàn)對(duì)象所簽訂的(de)限價商品住房(fáng)出售合同而産生(shēng)的(de)糾紛，依下(xià)列情況分别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于2010年(nián)8月(yuè)31日(rì)《海(hǎi)南省人(rén)民(mín)政府關于加快發展保障性住房(fáng)的(de)意見》（瓊府[2010]64号，下(xià)稱海(hǎi)南省政府保障性住房(fáng)意見）發布前，且已履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效；一方請求解除的(de)，不予支持。

（2）合同雖簽訂于海(hǎi)南省政府保障性住房(fáng)意見發布前，但(dàn)海(hǎi)南省政府保障性住房(fáng)意見發布後尚未履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效。但(dàn)購買人(rén)請求繼續履行的(de)，應以合同侵害社會公共利益為(wèi)由不予支持。因解除合同而導緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

（3）合同簽訂于海(hǎi)南省政府保障性住房(fáng)意見發布後的(de)，應當認定無效，因此而造成的(de)損失按雙方過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

18.因限價商品住房(fáng)初始購買者與他(tā)人(rén)就限價商品住房(fáng)所簽訂的(de)買賣合同而産生(shēng)的(de)糾紛，區(qū)别下(xià)列情況分别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于海(hǎi)南省政府保障性住房(fáng)意見發布前，且已履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效；一方請求解除的(de)，不予支持。

（2）合同雖簽訂于海(hǎi)南省政府保障性住房(fáng)意見發布前，但(dàn)海(hǎi)南省政府保障性住房(fáng)意見發布後尚未履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效。但(dàn)購買人(rén)請求繼續履行的(de)，不予支持。因解除合同而導緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

（3）合同簽訂于海(hǎi)南省政府保障性住房(fáng)意見發布後，依下(xià)列情形分别處理(lǐ)：

①限價商品住房(fáng)初始購買者就自(zì)取得房(fáng)屋所有(yǒu)權證未滿5年(nián)的(de)限價商品住房(fáng)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)買賣合同無效，由此而造成的(de)損失由雙方當事(shì)人(rén)按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

② 限價商品房(fáng)初始購買者就自(zì)取得房(fáng)屋所有(yǒu)權證滿5年(nián)的(de)限價商品住房(fáng)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)買賣合同，凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的(de)，可以認定有(yǒu)效，但(dàn)政府或政府指定的(de)專門機(jī)構主張優先回購的(de)除外(wài)。

限價商品住房(fáng)初始購買者與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)限價商品住房(fáng)買賣合同有(yǒu)效的(de)，購房(fáng)人(rén)有(yǒu)關産權的(de)取得依相(xiàng)關規定辦理(lǐ)。

（三）關于單位集資合作(zuò)建房(fáng)買賣糾紛

19.單位就集資合作(zuò)建房(fáng)與不符合集資合作(zuò)建房(fáng)對(duì)象和(hé)不符合經濟适用住房(fáng)供應條件(jiàn)對(duì)象所簽訂的(de)單位集資合作(zuò)建房(fáng)出售合同而産生(shēng)的(de)糾紛，依下(xià)列情況分别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于2007年(nián)8月(yuè)7日(rì)《國(guó)務院關于解決城(chéng)市(shì)低(dī)收入家(jiā)庭住房(fáng)困難的(de)若幹意見》（國(guó)發[2007]24号，下(xià)稱國(guó)務院意見）實施前，且已履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效；一方請求解除的(de)，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國(guó)務院意見實施前，但(dàn)國(guó)務院意見實施後尚未履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效。但(dàn)購買人(rén)請求繼續履行的(de)，應以合同侵害社會公共利益為(wèi)由不予支持。因解除合同而導緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

（3）合同簽訂于國(guó)務院意見實施後的(de)，應當認定無效，因此而造成的(de)損失按雙方過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

20.因單位集資合作(zuò)建房(fáng)初始購買人(rén)與他(tā)人(rén)就單位集資合作(zuò)建房(fáng)所簽訂的(de)買賣合同而産生(shēng)的(de)糾紛，區(qū)别下(xià)列情況分别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于國(guó)務院意見實施前，且已履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效；一方請求解除的(de)，不予支持。

（2）合同雖簽訂于國(guó)務院意見實施前，但(dàn)國(guó)務院意見實施後尚未履行完畢的(de)，可以認定有(yǒu)效。但(dàn)購買人(rén)請求繼續履行的(de)，不予支持。因解除合同而導緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

（3）合同簽訂于國(guó)務院意見實施後，依下(xià)列情形分别處理(lǐ)：

① 單位集資合作(zuò)建房(fáng)初始購買人(rén)就自(zì)取得房(fáng)屋所有(yǒu)權證未滿5年(nián)的(de)單位集資合作(zuò)建房(fáng)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)買賣合同無效，由此而造成的(de)損失由雙方當事(shì)人(rén)按過錯(cuò)責任大小(xiǎo)分擔。

② 單位集資合作(zuò)建房(fáng)初始購買人(rén)就自(zì)取得房(fáng)屋所有(yǒu)權證滿5年(nián)的(de)單位集資合作(zuò)建房(fáng)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)買賣合同，凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的(de)，可以認定有(yǒu)效，但(dàn)單位主張優先回購的(de)除外(wài)。

單位集資合作(zuò)建房(fáng)初始購買人(rén)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)單位集資合作(zuò)建房(fáng)買賣合同有(yǒu)效的(de)，購房(fáng)人(rén)有(yǒu)關産權的(de)取得依相(xiàng)關規定辦理(lǐ)。

21.當事(shì)人(rén)因就是否符合經濟适用房(fáng)、限價商品房(fáng)及單位集資合作(zuò)建房(fáng)購買條件(jiàn)向人(rén)民(mín)法院起訴的(de)，不予受理(lǐ)；但(dàn)應告知其向政府或政府有(yǒu)關部門申請解決。

遼甯省沈陽市(shì)中級人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng)地(dì)産案件(jiàn)若幹問(wèn)題的(de)處理(lǐ)意見（之二）（沈中法 [2004]31号）

一、公有(yǒu)住房(fáng)使用權交易中有(yǒu)關問(wèn)題

（一）關于未經産權人(rén)同意轉讓公有(yǒu)住房(fáng)使用權行為(wèi)的(de)效力問(wèn)題

公房(fáng)承租使用權是我國(guó)特有(yǒu)的(de)公房(fáng)租賃制度的(de)産物(wù)，公房(fáng)承租使用權具有(yǒu)社會福利性質，多屬承租人(rén)勞動剩餘價值的(de)再分配。與一般租賃合同承租使用權性質相(xiàng)比，二者雖均稱為(wèi)房(fáng)屋承租使用權，但(dàn)其産生(shēng)的(de)原因不同，從(cóng)而導緻其性質不同。公有(yǒu)住房(fáng)使用權人(rén)在法律允許的(de)範圍內(nèi)，對(duì)公有(yǒu)房(fáng)屋享有(yǒu)的(de)占有(yǒu)、使用、部分收益和(hé)有(yǒu)限處分的(de)權利。這(zhè)種權利應屬于用益物(wù)權，系物(wù)權的(de)一種，具有(yǒu)不可追奪的(de)特征。使用權人(rén)在未經産權人(rén)同意的(de)情況下(xià)轉讓公有(yǒu)住房(fáng)使用權的(de)行為(wèi)，并未改變房(fáng)屋所有(yǒu)權的(de)歸屬，不會對(duì)産權人(rén)的(de)産權造成任何侵害，而且，我國(guó)目前尚無法律、法規禁止這(zhè)種交易行為(wèi)。北京、沈陽等地(dì)政府已允許公有(yǒu)住房(fáng)使用權上(shàng)市(shì)交易，并要求産權單位予以配合。允許公房(fáng)使用權自(zì)由交易可以促使社會财富加速流通(tōng)，産生(shēng)更大效益。因此，應認定這(zhè)種交易行為(wèi)是合法有(yǒu)效的(de)。

山東省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于印發《全省民(mín)事(shì)審判工(gōng)作(zuò)座談會紀要》的(de)通(tōng)知（2005年(nián)11月(yuè)23日(rì)）

五、關于房(fáng)地(dì)産糾紛案件(jiàn)的(de)處理(lǐ)問(wèn)題

（六）關于房(fáng)改房(fáng)屋糾紛的(de)處理(lǐ)問(wèn)題。從(cóng)國(guó)家(jiā)關于住房(fáng)制度改革的(de)政策規定來(lái)看(kàn)，房(fáng)改房(fáng)在法律屬性上(shàng)實質就是将原來(lái)出租給職工(gōng)的(de)住房(fáng)改為(wèi)出賣給職工(gōng)個(gè)人(rén)，即由原來(lái)的(de)租賃法律關系轉為(wèi)買賣法律關系，是一種特殊的(de)房(fáng)屋買賣合同。其與一般房(fáng)屋買賣合同有(yǒu)所不同的(de)是，房(fáng)改房(fáng)的(de)合同除當事(shì)人(rén)自(zì)行約定的(de)內(nèi)容外(wài)，還(hái)要受到房(fáng)改政策的(de)制約，不完全等同于以市(shì)場(chǎng)價格支付對(duì)價。由于房(fáng)改房(fáng)的(de)買賣合同涉及到我國(guó)現(xiàn)行的(de)房(fáng)改政策，所以因房(fáng)改引發的(de)糾紛，法院是否應當作(zuò)為(wèi)民(mín)事(shì)案件(jiàn)受理(lǐ)，一直是審判實踐中有(yǒu)争論的(de)問(wèn)題。會議(yì)認為(wèi)，涉及房(fáng)改政策的(de)房(fáng)屋買賣合同糾紛，人(rén)民(mín)法院是否應當受理(lǐ)，應當結合當事(shì)人(rén)提出的(de)訴訟請求作(zuò)出判斷。如果當事(shì)人(rén)争議(yì)的(de)事(shì)項是房(fáng)屋買賣，屬于平等民(mín)事(shì)主體(tǐ)之間(jiān)的(de)權益糾紛（如追索購房(fáng)定金(jīn)、購房(fáng)款、辦理(lǐ)過戶手續及産權證書(shū)等），人(rén)民(mín)法院應當受理(lǐ)；如果當事(shì)人(rén)争議(yì)的(de)事(shì)項為(wèi)是否适用房(fáng)改政策以及如何适用房(fáng)改政策（如職工(gōng)是否應當參加房(fáng)改、如何計(jì)算(suàn)優惠條件(jiàn)等），不屬于民(mín)事(shì)權益糾紛，人(rén)民(mín)法院不宜作(zuò)為(wèi)民(mín)事(shì)案件(jiàn)受理(lǐ)。

湖(hú)南省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于房(fáng)屋買賣、租賃糾紛案件(jiàn)适用法律問(wèn)題的(de)指導意見（試行）（2008年(nián)1月(yuè)4日(rì)）

八、将經濟适用房(fáng)、安置房(fáng)、安居工(gōng)程用房(fáng)轉讓，如所轉讓房(fáng)屋不具備市(shì)場(chǎng)流通(tōng)條件(jiàn)，當事(shì)人(rén)請求确認合同有(yǒu)效的(de)，不予支持。

江蘇省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng)地(dì)産合同糾紛案件(jiàn)若幹問(wèn)題的(de)解答(dá)（征求意見稿）（2017年(nián)8月(yuè)15日(rì)）

三、關于商品房(fáng)買賣合同問(wèn)題

12.小(xiǎo)産權房(fáng)買賣如何處理(lǐ)？

小(xiǎo)産權房(fáng)屬于行政機(jī)關處理(lǐ)的(de)範疇，人(rén)民(mín)法院對(duì)于小(xiǎo)産權房(fáng)買賣不予受理(lǐ)。已經受理(lǐ)的(de)，駁回起訴。

【說(shuō)明(míng)】有(yǒu)觀點認為(wèi)，小(xiǎo)産權房(fáng)買賣應予受理(lǐ)，合同認定為(wèi)無效。本條認為(wèi)由政府部門處理(lǐ)更為(wèi)妥當，法院不予受理(lǐ)。

13.經濟适用房(fáng)買賣如何處理(lǐ)？

對(duì)于經濟适用房(fáng)買賣合同的(de)效力，需要區(qū)分兩種情形：

（1）購買5年(nián)內(nèi)轉讓的(de)合同效力。雖然《國(guó)務院關于解決城(chéng)市(shì)低(dī)收入家(jiā)庭住房(fáng)困難的(de)若幹意見》和(hé)住建部等七部委發布的(de)《經濟适用住房(fáng)管理(lǐ)辦法》不屬于法律、行政法規，但(dàn)體(tǐ)現(xiàn)了國(guó)家(jiā)對(duì)低(dī)收入群體(tǐ)的(de)權益保護，體(tǐ)現(xiàn)了社會公共利益。購買經濟适用房(fáng)不滿5年(nián)，經濟适用房(fáng)申購人(rén)與他(tā)人(rén)簽訂的(de)經濟适用房(fáng)買賣合同，交付房(fáng)屋的(de)，或者約定5年(nián)後再行過戶的(de)，由于不符合經濟适用房(fáng)解決城(chéng)市(shì)低(dī)收入家(jiā)庭住房(fáng)困難政策的(de)目的(de)，擾亂了社會秩序，損害了其他(tā)低(dī)收入群體(tǐ)的(de)利益，應認定為(wèi)違反社會公共利益，該買賣合同無效。當事(shì)人(rén)通(tōng)過不正當手段辦理(lǐ)經濟适用房(fáng)過戶手續的(de)，該行為(wèi)應予以撤銷。

（2）經濟适用房(fáng)購買5年(nián)後轉讓的(de)合同效力。申購經濟适用房(fáng)5年(nián)後，申購人(rén)再行轉讓房(fáng)屋的(de)，此時(shí)經濟适用房(fáng)已可以流通(tōng)，因此，經濟适用房(fáng)房(fáng)屋買賣合同有(yǒu)效。當事(shì)人(rén)要求辦理(lǐ)經濟适用房(fáng)過戶手續的(de)，應當按照(zhào)政府相(xiàng)關規定補交土(tǔ)地(dì)收益。

對(duì)于經濟适用房(fáng)應當注意與拆遷安置房(fáng)的(de)區(qū)别，對(duì)于拆遷安置房(fáng)，有(yǒu)的(de)地(dì)方也稱為(wèi)經濟适用房(fáng)，規定五年(nián)後才能上(shàng)市(shì)交易。但(dàn)性質上(shàng)而言，拆遷安置房(fáng)與《經濟适用住房(fáng)管理(lǐ)辦法》規定的(de)經濟适用房(fáng)屬于不同性質房(fáng)屋，兩者的(de)政策目的(de)及保護的(de)法益不同。從(cóng)性質上(shàng)看(kàn)，拆遷安置房(fáng)系對(duì)被拆遷人(rén)的(de)整體(tǐ)補償，具有(yǒu)對(duì)價性；而經濟适用房(fáng)系保護城(chéng)市(shì)低(dī)收入人(rén)群利益，具有(yǒu)保障性。從(cóng)保護群體(tǐ)看(kàn)，拆遷安置房(fáng)包括農(nóng)村(cūn)房(fáng)屋安置和(hé)城(chéng)鎮房(fáng)屋安置，而經濟适用房(fáng)立足于對(duì)城(chéng)市(shì)低(dī)收入人(rén)群的(de)安置。因此，對(duì)于拆遷安置房(fáng)買賣合同，并不涉及到擾亂社會公共利益的(de)問(wèn)題，應當認定為(wèi)有(yǒu)效。隻是不滿5年(nián)轉讓的(de)，具有(yǒu)不能履行的(de)情形，當事(shì)人(rén)要求5年(nián)內(nèi)過戶的(de)，不予支持。

14．合作(zuò)開(kāi)發商品房(fáng)合同對(duì)內(nèi)對(duì)外(wài)的(de)效力如何認定？

商品房(fáng)合作(zuò)開(kāi)發合同對(duì)商品房(fáng)的(de)內(nèi)部劃分或分成，不具有(yǒu)對(duì)抗第三人(rén)的(de)效力。

合作(zuò)開(kāi)發的(de)商品房(fáng)權屬登記在合作(zuò)一方名下(xià)，該方将應歸屬于另一方的(de)商品房(fáng)出賣給第三人(rén)，合作(zuò)另一方主張商品房(fáng)買賣合 同無效的(de)，不予支持，除非第三人(rén)對(duì)此明(míng)知。

合作(zuò)開(kāi)發的(de)商品房(fáng)權屬登記在合作(zuò)一方名下(xià)，合作(zuò)另一方将約定歸其所有(yǒu)的(de)商品房(fáng)在未辦理(lǐ)權屬變更登記情況下(xià)，直接與第三人(rén)簽訂商品房(fáng)買賣合同的(de)，該合同有(yǒu)效。

15．售後包租的(de)效力如何認定？

出賣人(rén)采用售後包租方式銷售商品房(fáng)的(de)，當事(shì)人(rén)主張售後包租行為(wèi)無效的(de)，人(rén)民(mín)法院不予支持，但(dàn)符合《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)非法集資刑事(shì)案件(jiàn)具體(tǐ)應用法律若幹問(wèn)題的(de)解釋》第2條規定的(de)除外(wài)。