公産房(fáng)、集資房(fáng)、經适房(∏<fáng)、限價房(fáng)、小(xiǎo)産權房(fáng)等特殊類★≈型房(fáng)屋轉讓合同效力彙總

北(běi)京市(shì)高(gāo)級人(rénΩ$)民(mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng)屋買賣 ♠$♣合同糾紛案件(jiàn)适用(yòng)法律若幹問(​¥↕wèn)題的(de)指導意見(jiàn)（試行(≤≥∞xíng)）（京高(gāo)法發【2010】458号）

第六條　相(xiàng)關政策、法規規定的(de)限制(z♣‌←hì)上(shàng)市(shì)交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經​ ₹濟适用(yòng)住房(fáng)，當事(shì)人(rén♦‌γ)主張買賣合同無效的(de)，可(kě)予支持。政策、法規有(yǒu ↕∑)新規定的(de)，适用(yòng)其規定。

出賣人(rén)轉讓的(de)經濟适用(yòng)住房(fáng)的(de)αα ₽原購(gòu)房(fáng)合同系2008年(nián)4月(y€↕uè)11日(rì)（含）之前簽訂，當事(shì)人(ré​γ n)又(yòu)在轉讓該已購(gòu)房(fáng)屋‌¥的(de)合同中約定在限制(zhì)上(shàng)市α♣(shì)交易期限屆滿後再辦理(lǐ)房(fáng)屋所有(yǒu)權轉移登記£₩≈σ或在一(yī)審法庭辯論終結前該房(fán✔♠ g)屋已具備上(shàng)市(shì)交易條件(j​←₽×iàn)的(de)，可(kě)以認定合同有(yǒu)效。

經出賣人(rén)主張房(fáng)屋買賣合同被确認無效的(de)後果，适用(α>¶βyòng)《合同法》第五十八條的(de)規定，并考慮居住安置問€₩✘(wèn)題妥善處理(lǐ)，在認定買受人(rén)δ 所受損失數(shù)額時(shí)應當綜合考慮出賣人(rén)因房(fáng)>σ<™屋升值獲得(de)的(de)利益、買受人(rén)因此喪失¥←的(de)訂約機(jī)會(huì)損失、買受人(rén)₽∞裝修房(fáng)屋的(de)添附價值及雙方✔✘≠的(de)過錯(cuò)程度等因素，公平合​★≤↑理(lǐ)地(dì)予以确定。

第七條　出賣人(rén)轉讓已購(gòu)按經濟适用(yòng)×≤ε±住房(fáng)管理(lǐ)的(de)房(≈∞←±fáng)屋，當事(shì)人(rén)主張房(fáng)屋買賣合同無↓¥×效的(de)，不(bù)予支持。

天津市(shì)高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于審♠ 理(lǐ)房(fáng)屋買賣合同糾紛案件(jiàn)若幹問(wèn)題的(×↔de)審判委員(yuán)會(huì)紀要(yào)（2018年(βφ≥nián)11月(yuè)26日(rì)）

三、特殊産權房(fáng)屋買賣

（一(yī)）公産房(fáng)置換(買賣)←★'β合同相(xiàng)關問(wèn)題

當事(shì)人(rén)之間(jiān)因公産房(←★‍÷fáng)(包括直管公産房(fáng)屋、企業(yè)産房(fáng§★÷)屋)承租權置換（買賣）發生(shēng)争議(yì)提起訴訟的(de)，α"​β應當作(zuò)為(wèi)民(mín)事(shì)案件©ε(jiàn)立案受理(lǐ)。但(dàn)家(jiā)庭成員(y↔<₩ uán)之間(jiān)以置換（買賣）方式變更承租人(rén)發生"×£(shēng)争議(yì)提起民(mín)事(shì)訴訟的(de)，不(bλ'ù)屬于民(mín)事(shì)案件(jiàn)受案範圍，人(rβ♥én)民(mín)法院應當告知(zhī)其向相(xiàng)應的(de)負責管$σ理(lǐ)公産房(fáng)屋的(de)行(xíng) ≠"α政機(jī)關或授權的(de)經營管理(lǐ)單位申請(qǐng)變更。

人(rén)民(mín)法院審理(lǐ)公産房(fáng)→✔(包括直管公産房(fáng)屋、企業(yè)産房(fáng)屋)承租♠✔✔ 權置換（買賣）糾紛案件(jiàn)，可(k'×ě)以根據案件(jiàn)實際情況參照(zh♥★♥↑ào)适用(yòng)前述二手房(fáng)買賣的(de)相(xi©™↓‌àng)關規定處理(lǐ)。當事(shì)人¥ (rén)依據承租權置換（買賣）合同主張繼續履行(xíng)承租人(rφ•♦én)變更登記（承租權過戶）等後續合同義務的(de)，™'人(rén)民(mín)法院應當征詢房(fán¶φδ★g)屋産權單位、過戶登記管理(lǐ)部門(£‍mén)的(de)意見(jiàn)，根據案件(jiàn)具體(tǐ)情∏©況判決是(shì)否支持當事(shì)人(δ★rén)的(de)訴訟請(qǐng)求。

廣東(dōng)省高(gāo)級人(rén)民(δ↓≤mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng)屋買賣合同糾紛案件(ji÷ ★àn)的(de)指引（2017年(nián)9月(yuè)∏φφλ12日(rì)）

十六、當事(shì)人(rén)在規定的(de)限制(zhì)上(shàng)市 ∑"(shì)交易期限內(nèi)買賣保障性住房(fáng)，應當依照(z∏♥hào)合同法第五十二條第四項或者民(mín)δ& 法總則第一(yī)百五十三條第二款的(de)規定認定合同★↓₽>無效。

二十七、限購(gòu)房(fáng)屋的(de)買受人(r✘€★én)請(qǐng)求出賣人(rén)協助辦理(lǐ)房(f₹δáng)屋所有(yǒu)權轉移登記的(de)，人(↓★rén)民(mín)法院應當按照(zhào)《廣東(dōng)↓£省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院 廣東(dōng)省住房(fáng☆α‍)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設廳 廣東(dōng)省司法廳關✘ $于在審判執行(xíng)、辦理(lǐ)公證工(gōng)作(zuò)•₹★✔中落實住房(fáng)限購(gòu)政策的(de)意見(jiàn)ε↔》（粵高(gāo)法〔2013〕403号），要(yào)求其在舉證期≠₩←±限內(nèi)提交房(fáng)屋所在地(dì)¥€✔房(fáng)地(dì)産登記機(jī)構出具的(de)《購(‌±gòu)房(fáng)資格證明(míng)》。

杭州市(shì)中級人(rén)民(mín)法院民(mín)一(yī&≠÷)庭關于審理(lǐ)建設工(gōng)程及房(fáng) ××屋相(xiàng)關糾紛案件(jiàn)若幹實務問(wèn)題 λ ≤的(de)解答(dá)（2010年(nián)11月(yu↑®¶≤è)1日(rì)）

（第二部分(fēn)）五、對(duì)涉及經濟适用(yòng)住房(fánλ∞☆±g)的(de)産權移轉及價值分(fēn)割應✘♠≈§如(rú)何處理(lǐ)？

答(dá)：1．經濟适用(yòng)住房(fáng‌ )所有(yǒu)權人(rén)在取得(de)房(f§✔‍₽áng)屋所有(yǒu)權證之日(rì)起未滿五年(nián)¥©的(de)，根據《杭州市(shì)經濟适用(yòn€  g)住房(fáng)交易辦法》第三十一(yī)條的(dγ↔e)規定，此類房(fáng)屋不(bù)得(de)交易，并且依照(zhàoλ$ε↔)《城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産管理(lǐ)法》第三↑♥≠ 十九的(de)規定，劃撥土(tǔ)地(dì)上(shàng)的(de)✘✘∏房(fáng)地(dì)産轉讓，應報(bào)有(yǒu)批準權的(de)人(≠₹♦πrén)民(mín)政府審批。因此，對(d₩ uì)涉及該情形下(xià)的(de)經濟适用(yòng)住房(♠✔fáng)買賣合同應認定不(bù)發生(shēng)法律效力。

2．當事(shì)人(rén)因繼承、離(lí)婚、析産糾紛₩≠≠主張經濟适用(yòng)住房(fáng)産權轉移的(de)，根據 ‌α《杭州市(shì)經濟适用(yòng)住房(fáng)交易辦法》第三十二條的✔✘(de)規定，可(kě)視(shì)情予以支持，涉及該房(f±£áng)屋價值分(fēn)割的(de)，應當在評估機(jī)構按• ‌照(zhào)經濟适用(yòng)房(fáng)交易标準作(zuò)出價值α‍₹×評估後進行(xíng)分(fēn)割。

海(hǎi)南(nán)省高(gāo)級人(rén)民(m©←↔ ín)法院關于辦理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)的(₽♣∑de)指導意見(jiàn)（試行(xíng)）（2011年(nián)↔©審判委員(yuán)會(huì)第1次會(huì)議(yì)討(t¶✘ǎo)論通(tōng)過）

五、關于涉“保障性住房(fáng)”買賣糾紛

（一(yī)）關于經濟适用(yòng)住房(fáng)買賣糾紛

15.因政府或政府指定的(de)專門(mén)機(jα‌ ī)構與不(bù)符合經濟适用(yòng)住房(fáng)供ε¥&應條件(jiàn)對(duì)象所簽訂的(de)經濟适用(yòng)  >​住房(fáng)出售合同而産生(shēng)的(₹&de)糾紛，依下(xià)列情況分(fēn)别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于2007年(nián)8月(yuè)7日(rì)《₹'→π國(guó)務院關于解決城(chéng)市(shì™≠∞)低(dī)收入家(jiā)庭住房(fáng)困£→✘難的(de)若幹意見(jiàn)》（國(guó)發[2±✔↓←007]24号，下(xià)稱國(guó)務院意見(jiàn)​±）實施前，且已履行(xíng)完畢的(de)，可(kě)以認定有(yǒu)♠☆→效；一(yī)方請(qǐng)求解除的(de)，不(bù)予♠↓支持。

（2）合同雖簽訂于國(guó)務院意見(jiàn)實↑β施前，但(dàn)國(guó)務院意見(jiàn) ≤實施後尚未履行(xíng)完畢的(de)，可(↔φ₽£kě)以認定有(yǒu)效。但(dàn)購(gòu)買人(rén)請(qǐ♣§ng)求繼續履行(xíng)的(de)，應以合同侵害​€社會(huì)公共利益為(wèi)由不(bù)予支持。因解除合同而導緻的☆↓(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大(dà)小(xiǎo✔<)分(fēn)擔。

（3）合同簽訂于國(guó)務院意見(jiàn)實施後的(de)♥∑§¥，應當認定無效，因此而造成的(de)損失按雙方過錯(cuò)責任大(₹£>dà)小(xiǎo)分(fēn)擔。

16.因經濟适用(yòng)住房(fáng)初始購(gòu)買< ∑'者與他(tā)人(rén)就(jiù)經濟适用(yò&↑∏ng)住房(fáng)所簽訂的(de)買賣合同而産生(₽÷λ→shēng)的(de)糾紛，區(qū)别下(xià)列情況分(fēn↓¶)别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于國(guó)務院意見(j±πiàn)實施前，且已履行(xíng)完畢的(de)，可(kě)以認定 ∞☆α有(yǒu)效；一(yī)方請(qǐng)求解除 ₩✘的(de)，不(bù)予支持。

（2）合同雖簽訂于國(guó)務院意見(jiàn)實施前，但(dàn)國(gu∞÷ó)務院意見(jiàn)實施後尚未履行(™∏xíng)完畢的(de)，可(kě)以認定有(yǒu)效。但(✔☆♦↔dàn)購(gòu)買人(rén)請(qǐng)求繼↕✘δ續履行(xíng)的(de)，不(bù)予支持。因解除合同而導緻的(de)ε££‌損失，由雙方按過錯(cuò)責任大(dà)小(xiǎo)分✔•≈•(fēn)擔。

（3）合同簽訂于國(guó)務院意見(jiàn)實施後，依下(xià)列情β☆形分(fēn)别處理(lǐ)：

①經濟适用(yòng)房(fáng)初始購(gòu)買者就(jiù<&Ω)自(zì)取得(de)房(fáng)屋所有(y'€∞ ǒu)權證未滿5年(nián)的(de)經濟适用(yòπ£↓&ng)住房(fáng)與他(tā)人(rén)所簽訂的(de)買賣合ε•同無效，由此而造成的(de)損失由雙方當事(s‌​₽hì)人(rén)按過錯(cuò)責任大(π<φdà)小(xiǎo)分(fēn)擔。

② 經濟适用(yòng)房(fáng)初始購(gòu)買♦ 者就(jiù)自(zì)取得(de)房(fáng)屋所有(yǒu)權★∞£‌證滿5年(nián)的(de)經濟适用(yòng)住房(fáng)與他(tā)×≈¥α人(rén)所簽訂的(de)買賣合同，凡不(bù)存在違反法律、法規禁止✘×≈性規定情形的(de)，可(kě)以認定有(yǒ≥©γδu)效，但(dàn)政府或政府指定的(de)專門(mén×‍)機(jī)構主張優先回購(gòu)的(de)除外(‌♥∞σwài)。

經濟适用(yòng)住房(fáng)初始購(gòu)買者與他(tā)人(réπ↔n)所簽訂的(de)經濟适用(yòng)住房(fáng ↑φε)買賣合同有(yǒu)效的(de)，購(gγ£™òu)房(fáng)人(rén)有(yǒu)關産權的(​¥×de)取得(de)依相(xiàng)關規定辦§÷₩☆理(lǐ)。

（二）關于限價商品住房(fáng)買賣糾紛

17.因政府或政府指定的(de)專門(mén)≤π機(jī)構與不(bù)符合限價商品住房(fáng)供應條件(jiàn)對≈λ↓σ(duì)象所簽訂的(de)限價商品住房(fáng)出售合同而産生(s€÷hēng)的(de)糾紛，依下(xià)列情況分(fēn)别處理(lǐ)：₹λβ★

（1）合同簽訂于2010年(nián)8月(yφαuè)31日(rì)《海(hǎi)南(nán)♥♠♣省人(rén)民(mín)政府關于加快(kuài)發≠✔展保障性住房(fáng)的(de)意見(jiàn)》（瓊府[↕  2010]64号，下(xià)稱海(hǎi)南(nán)省Ω¥政府保障性住房(fáng)意見(jiàn)）發布前，且已履行(xín≈‌™g)完畢的(de)，可(kě)以認定有(yǒu)效；一(yī)方請¶'(qǐng)求解除的(de)，不(bù)予支持。

（2）合同雖簽訂于海(hǎi)南(nán)省政府≠✔保障性住房(fáng)意見(jiàn)發布前，但(d→≤γ∑àn)海(hǎi)南(nán)省政府保障性住房(fáng)意見(jiàn≥‍)發布後尚未履行(xíng)完畢的(de)，可< γ§(kě)以認定有(yǒu)效。但(dàn)購(gò"φ∏ u)買人(rén)請(qǐng)求繼續履行(xí ‍φπng)的(de)，應以合同侵害社會(huì)公共利​ε"∑益為(wèi)由不(bù)予支持。因解除合同而導緻的(↑♣‌de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大(dà)小±© (xiǎo)分(fēn)擔。

（3）合同簽訂于海(hǎi)南(nán)省政府保障性★±☆$住房(fáng)意見(jiàn)發布後的(de)，應當認定無↑‍效，因此而造成的(de)損失按雙方過錯(cuβ‍×ò)責任大(dà)小(xiǎo)分(fēn)擔。

18.因限價商品住房(fáng)初始購(✔&gòu)買者與他(tā)人(rén)就(jiù)限價商品×σ‌≤住房(fáng)所簽訂的(de)買賣合同而産生(shδ$§ēng)的(de)糾紛，區(qū)别下(xiλ★←♠à)列情況分(fēn)别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于海(hǎi)南(nán)省政府保障性γγ₽住房(fáng)意見(jiàn)發布前，且已履行(σ☆xíng)完畢的(de)，可(kě)以認定有(yǒu)效；一(yī∑≈₹ )方請(qǐng)求解除的(de)，不(bù)予← '™支持。

（2）合同雖簽訂于海(hǎi)南(nán)省政府保障性住房(fáng)意見(j‌€iàn)發布前，但(dàn)海(hǎi)南(↑☆nán)省政府保障性住房(fáng)意見(jiàn)發λ↓β≤布後尚未履行(xíng)完畢的(de)，可(kě)$•∑≠以認定有(yǒu)效。但(dàn)購(gòu)買人(rén)請∞•π(qǐng)求繼續履行(xíng)的(de)，不(bù)予支持。因解除δ'$₩合同而導緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大(dà)小(xiǎo★£)分(fēn)擔。

（3）合同簽訂于海(hǎi)南(nán)省政府保障性住房§ (fáng)意見(jiàn)發布後，依下(xi$♦λΩà)列情形分(fēn)别處理(lǐ)：

①限價商品住房(fáng)初始購(gòu)買者就(jiù)自(zì>‍>≤)取得(de)房(fáng)屋所有(yǒu)權證未滿5年(niá¥←®≥n)的(de)限價商品住房(fáng)與他(tā)人(✔Ωrén)所簽訂的(de)買賣合同無效，由此♠₽π而造成的(de)損失由雙方當事(shì)人(r  <€én)按過錯(cuò)責任大(dà)小(xiǎo)¥∞₩分(fēn)擔。

② 限價商品房(fáng)初始購(gòu)σ<買者就(jiù)自(zì)取得(de)房¥←©(fáng)屋所有(yǒu)權證滿5年(€∑nián)的(de)限價商品住房(fáng)與他(tā)人(rén)所$™簽訂的(de)買賣合同，凡不(bù)存在違反法律φ±✔、法規禁止性規定情形的(de)，可(kě)以認定有(yǒu)σ"效，但(dàn)政府或政府指定的(de)£ 專門(mén)機(jī)構主張優先回購(α∑gòu)的(de)除外(wài)。

限價商品住房(fáng)初始購(gòu)買者與他(tā)人(rén)所簽訂的(φ>de)限價商品住房(fáng)買賣合同有(πα¶yǒu)效的(de)，購(gòu)房(fáng)人(rén)有(y↔  ♣ǒu)關産權的(de)取得(de)依相(xiàng)關規定♦∞辦理(lǐ)。

（三）關于單位集資合作(zuò)建房(fáng)∞ ♣買賣糾紛

19.單位就(jiù)集資合作(zuò)建房(✘&fáng)與不(bù)符合集資合作(zuò)建房(fáng)對(duì)象和(♦≤§hé)不(bù)符合經濟适用(yòng)住房(fá ×ng)供應條件(jiàn)對(duì)象所簽訂的(¶₹∏de)單位集資合作(zuò)建房(fáng)出售合同而産生(shēng)的(ε♣₩de)糾紛，依下(xià)列情況分(fēn)别處理(lǐ)：

（1）合同簽訂于2007年(nián)8月(yuè)7日(rì)《國(guó§>)務院關于解決城(chéng)市(shì)≈↑低(dī)收入家(jiā)庭住房(fáng±∏σ§)困難的(de)若幹意見(jiàn)》（國(guó)發[2007]2↔γ4号，下(xià)稱國(guó)務院意見(•✔≥‌jiàn)）實施前，且已履行(xíng)完畢的(de)，可(kě)以認定有​♥(yǒu)效；一(yī)方請(qǐng)求解除的(∑ σde)，不(bù)予支持。

（2）合同雖簽訂于國(guó)務院意見(ji≠♠×φàn)實施前，但(dàn)國(guó)務院意見(jiàn)實施後尚未履™ασ>行(xíng)完畢的(de)，可(kě)以認定有(yΩ↔ǒu)效。但(dàn)購(gòu)買人(rén)請(qǐng)求繼續✘β履行(xíng)的(de)，應以合同侵害社會(huì)公共利益≤Ω為(wèi)由不(bù)予支持。因解除合同而導>≥£≤緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)責任大δ↔(dà)小(xiǎo)分(fēn)擔。

（3）合同簽訂于國(guó)務院意見(jiàn)實施後的(de)，應當認β‍ ☆定無效，因此而造成的(de)損失按雙方過錯(cuò)責任大φ÷Ωα(dà)小(xiǎo)分(fēn)擔。

20.因單位集資合作(zuò)建房(fángσ≤‌)初始購(gòu)買人(rén)與他(tā)'₹→人(rén)就(jiù)單位集資合作(zuò)建房(fáng)所簽訂的λ $(de)買賣合同而産生(shēng)的(de)糾紛，區(qū)别←‍↕下(xià)列情況分(fēn)别處理(lǐ)：✔&

（1）合同簽訂于國(guó)務院意見(jiàn)實施前，且已履行(xíλ'‍ng)完畢的(de)，可(kě)以認定有(yǒu)效；一(yī)方‌‌&請(qǐng)求解除的(de)，不(bù)予支持。

（2）合同雖簽訂于國(guó)務院意見(jiàn)實施前，但(dàn)↔☆↓©國(guó)務院意見(jiàn)實施後尚未履行(xíng)完畢的(de)，可(¶♠σkě)以認定有(yǒu)效。但(dàn)購(gòu)買人 ™€✔(rén)請(qǐng)求繼續履行(xíng)的(de)，不(φ"bù)予支持。因解除合同而導緻的(de)損失，由雙方按過錯(cuò)δ↓€≤責任大(dà)小(xiǎo)分(fēn)擔。

（3）合同簽訂于國(guó)務院意見(jiàn)實施後，依下(xià≠¶)列情形分(fēn)别處理(lǐ)：

① 單位集資合作(zuò)建房(fáng)初始購(gòu)買人(rén★φ↔)就(jiù)自(zì)取得(de)房(fáng)屋所有(yǒu ←β)權證未滿5年(nián)的(de)單位集 ©✔¶資合作(zuò)建房(fáng)與他(tā)人(réγ​¶n)所簽訂的(de)買賣合同無效，由此而造成的(de)✘☆損失由雙方當事(shì)人(rén)按過錯(cuò∑ )責任大(dà)小(xiǎo)分(fēn)擔。

② 單位集資合作(zuò)建房(fáng)初始購(gòu)買人(rén)就(↓↓✘jiù)自(zì)取得(de)房(fáng)屋所有(yǒu)權證≠ 滿5年(nián)的(de)單位集資合作(zuò)建房(fáng)與他(tā→÷&)人(rén)所簽訂的(de)買賣合同，凡不(bù)存在違反法律、法× ↑→規禁止性規定情形的(de)，可(kě)以認定有(yǒuδ★→±)效，但(dàn)單位主張優先回購(gòu)的(de)除外(★₹wài)。

單位集資合作(zuò)建房(fáng)初Ωλ始購(gòu)買人(rén)與他(tā)人(rén)所簽訂的(d∞ e)單位集資合作(zuò)建房(fáng)買賣合Ω‌πσ同有(yǒu)效的(de)，購(gòu)房(fáng)人(r<¶§φén)有(yǒu)關産權的(de)取得(d∑£ ↕e)依相(xiàng)關規定辦理(lǐ)。

21.當事(shì)人(rén)因就(j™ ∑iù)是(shì)否符合經濟适用(yòng)房(fáng)、限價商品房(₽∏→fáng)及單位集資合作(zuò)建房(fáng≠★)購(gòu)買條件(jiàn)向人(r↕≈±én)民(mín)法院起訴的(de)，不(bù)予受理(lǐ)；但(dàn)應'≥告知(zhī)其向政府或政府有(yǒu)關部門(mén)申ε∞ '請(qǐng)解決。

遼甯省沈陽市(shì)中級人(rén)民(mín)法院關于♠∑≈審理(lǐ)房(fáng)地(dì)産案件(jiàn)若幹問(wènβ‌)題的(de)處理(lǐ)意見(jiàn)（之二）（沈中法₽♣ [2004]31号）

一(yī)、公有(yǒu)住房(fáng)使用(yòng)權交易中有(y↓♠ǒu)關問(wèn)題

（一(yī)）關于未經産權人(rén)同意轉讓公有(yǒu)✔εγ↓住房(fáng)使用(yòng)權行(xíng)為(wèi)的(de)效力問(↑£π‍wèn)題

公房(fáng)承租使用(yòng)權是(shì)我®↑國(guó)特有(yǒu)的(de)公房(f₩‌‍♣áng)租賃制(zhì)度的(de)産物(wù)ε↔®​，公房(fáng)承租使用(yòng)權具有(yǒu)社會(huì®←¶≥)福利性質，多(duō)屬承租人(rén)勞動剩餘價值的(deπ ★)再分(fēn)配。與一(yī)般租賃合同承租使用(yòng≠£≈ )權性質相(xiàng)比，二者雖均稱為(wèi)房(fáng)屋承租φ¶使用(yòng)權，但(dàn)其産生(shēδ≥δ‍ng)的(de)原因不(bù)同，從(cóng)而導緻其性質不(bù)同。公σ♥♦有(yǒu)住房(fáng)使用(yòng)權人(rén)在法律允許的(d♣∏↕e)範圍內(nèi)，對(duì)公有(yǒu)房(fáng)屋享π≤有(yǒu)的(de)占有(yǒu)、使用(yòng)、部♠♦Ω≈分(fēn)收益和(hé)有(yǒu)限處分(fēn)的(de)權利。βε♥這(zhè)種權利應屬于用(yòng)益物(wù)權，系物(w©≤ù)權的(de)一(yī)種，具有(yǒu)不(bù)可(kě)追奪的(d"₽​e)特征。使用(yòng)權人(rén)在未經産權人(rén)同意♥ ☆↔的(de)情況下(xià)轉讓公有(yǒu)住λπ≤房(fáng)使用(yòng)權的(de)行(xíng)為(w€↕èi)，并未改變房(fáng)屋所有(yǒu)權的(δ↕​≠de)歸屬，不(bù)會(huì)對(duì)産權人"&₩∏(rén)的(de)産權造成任何侵害，而且，我國(guó)目前γ€→尚無法律、法規禁止這(zhè)種交易行(xíng)為(wèi)。北(běσ≤Ωi)京、沈陽等地(dì)政府已允許公有(yǒu)住房(fáng)使用 ¥(yòng)權上(shàng)市(shì)交易，并★ ₩€要(yào)求産權單位予以配合。允許公房(fáng)使用(yòng)權自(z ✔←ì)由交易可(kě)以促使社會(huì)财富加速流通(λ₹tōng)，産生(shēng)更大(dà ≥'∏)效益。因此，應認定這(zhè)種交易行(≠★xíng)為(wèi)是(shì)合法有(yǒu)效的(de)。

山(shān)東(dōng)省高(gāo)級人(rén)民(mín)¶÷‍法院關于印發《全省民(mín)事(shì)審判工(gōng)作(z☆ ≈uò)座談會(huì)紀要(yào)》的←"↓§(de)通(tōng)知(zhī)（2005年(nβ ↓δián)11月(yuè)23日(rì)）

五、關于房(fáng)地(dì)産糾紛案件(jiàn)的(÷∞®δde)處理(lǐ)問(wèn)題

（六）關于房(fáng)改房(fáng)屋糾紛的(de)處理(lǐ)問¥↓→(wèn)題。從(cóng)國(guó)家(jiā)關于β∏住房(fáng)制(zhì)度改革的(de)政策規定來(lái)看(kàn) ←✘<，房(fáng)改房(fáng)在法律屬性上÷±×(shàng)實質就(jiù)是(shì)将原來(lái)出租給職工(gε↔ōng)的(de)住房(fáng)改為(wè"α≥σi)出賣給職工(gōng)個(gè)人(ré¶♣γn)，即由原來(lái)的(de)租賃法律關系轉為(wèi)買賣♠× 法律關系，是(shì)一(yī)種特殊的(de)房(fáng)屋買賣合同。‍σ€其與一(yī)般房(fáng)屋買賣合同有(yǒu)所不∞×(bù)同的(de)是(shì)，房(fáng)改房(fáng)的(de'↔$₽)合同除當事(shì)人(rén)自(zì)行(xíng)約定↔∞↓的(de)內(nèi)容外(wài)，還(hái)要( εδyào)受到(dào)房(fáng)改政策的(de)制(zh↑¶ì)約，不(bù)完全等同于以市(shì)場(chǎng↕< )價格支付對(duì)價。由于房(fáng)改房(fáng)★♠的(de)買賣合同涉及到(dào)我國(guó)現(λ≈ αxiàn)行(xíng)的(de)房(fáng)改政策，所以因房(fáng)改βΩ引發的(de)糾紛，法院是(shì)否應當作(zuò)為(wè♠λi)民(mín)事(shì)案件(jiàn)受理(lǐπ¥€≤)，一(yī)直是(shì)審判實踐中有(€≥₩>yǒu)争論的(de)問(wèn)題。會(hu>±ì)議(yì)認為(wèi)，涉及房(fáng)改政策的(de)房(f↕αáng)屋買賣合同糾紛，人(rén)民(mín)法院Ω✘$≈是(shì)否應當受理(lǐ)，應當結合當事(shì)人(rén)提出λ '&的(de)訴訟請(qǐng)求作(zuò)出判斷。如(rú‌ ± )果當事(shì)人(rén)争議(yì)的(de)事(shì)項是(shì✘≤¥)房(fáng)屋買賣，屬于平等民(mín)事(s ≤hì)主體(tǐ)之間(jiān)的(de)權益糾紛（如(rú)追索購(‌©gòu)房(fáng)定金(jīn)、購(gòu)房(f ×≥áng)款、辦理(lǐ)過戶手續及産權證書(shū)等），人(rén)民(m>σβ£ín)法院應當受理(lǐ)；如(rú)果÷₹當事(shì)人(rén)争議(yì)的(de)事(shì)項Ωπ為(wèi)是(shì)否适用(yòng)房(fáng)改政策以及如(rú)何 ‍σ适用(yòng)房(fáng)改政策（如(rú)職工(gōng)是(sh←ε©ì)否應當參加房(fáng)改、如(rú)何計(jì)算(suàn)優惠條件(↓≠™↔jiàn)等），不(bù)屬于民(mín)事(shì)權益糾₽δ紛，人(rén)民(mín)法院不(bù)宜作(zu¶®↔ò)為(wèi)民(mín)事(shì)案件(jiàn)受理 λβ(lǐ)。

湖(hú)南(nán)省高(gāo)級人(ré ‌≥ n)民(mín)法院關于房(fáng)屋買賣、→<$租賃糾紛案件(jiàn)适用(yòng)法律問φδβ∑(wèn)題的(de)指導意見(jiàn)（試行(xíng)）（2008年(nφ€★®ián)1月(yuè)4日(rì)）

八、将經濟适用(yòng)房(fáng)、安置房(fáng'→‌)、安居工(gōng)程用(yòng)房(fáng)轉π>讓，如(rú)所轉讓房(fáng)屋不(bù)具備市(sh♦₩•←ì)場(chǎng)流通(tōng)條件(jiàn)，當σλγ事(shì)人(rén)請(qǐng)求确認合同有(yǒu)效的(de)，不( ‍☆bù)予支持。

江蘇省高(gāo)級人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)房(fáng&✘)地(dì)産合同糾紛案件(jiàn)若幹問(wènΩδ)題的(de)解答(dá)（征求意見(jiàn)稿）（2017年(niá¶∑n)8月(yuè)15日(rì)）

三、關于商品房(fáng)買賣合同問(wèn)題

12.小(xiǎo)産權房(fáng)買賣如(rú)何處理(lǐ)？®≠>

小(xiǎo)産權房(fáng)屬于行(xíng)政機(jī)關處理(₹₩lǐ)的(de)範疇，人(rén)民(mín)法院對(≤®₹duì)于小(xiǎo)産權房(fáng)買賣不(bù)予•λ受理(lǐ)。已經受理(lǐ)的(de)，駁回起訴。

【說(shuō)明(míng)】有(yǒu)觀點認為(wèi>π¶)，小(xiǎo)産權房(fáng)買賣應予受™↓£理(lǐ)，合同認定為(wèi)無效。本條認為(wèi)由εα政府部門(mén)處理(lǐ)更為(wèi)妥當，法院不(b≠ δ ù)予受理(lǐ)。

13.經濟适用(yòng)房(fáng)買賣如(rú)何處φ↑₩理(lǐ)？

對(duì)于經濟适用(yòng)房(fáng​↔♣)買賣合同的(de)效力，需要(yào)區(qū)分(→σα↕fēn)兩種情形：

（1）購(gòu)買5年(nián)內(nèi)轉讓→↔&的(de)合同效力。雖然《國(guó)務院關于解決城(chéng)市(shìβσ)低(dī)收入家(jiā)庭住房(fáng)困難的(de)若&★±幹意見(jiàn)》和(hé)住建部等七部委發布的(de)《經<☆ 濟适用(yòng)住房(fáng)管理(lǐ)£$↓₹辦法》不(bù)屬于法律、行(xíng)政法規，但(dàn)體(t☆✘'ǐ)現(xiàn)了(le)國(guó)家(jiā)對(duì)低(λ‌dī)收入群體(tǐ)的(de)權益保護，體(tǐ)現(∞π≈☆xiàn)了(le)社會(huì)公共利益。購(gòu)買經濟♣←©​适用(yòng)房(fáng)不(bù)滿5年(nián)，經濟适用(λ¥∏yòng)房(fáng)申購(gòu)人(rén)與他(tā)人(rén)≤•♣簽訂的(de)經濟适用(yòng)房(fáng)‍$₩¶買賣合同，交付房(fáng)屋的(de)，或者約定5年(nián)後再行✔® →(xíng)過戶的(de)，由于不(bù♦ ±‍)符合經濟适用(yòng)房(fáng)解決城(chéng)市(₽αshì)低(dī)收入家(jiā)庭住房(fáng)困難政策♠♦的(de)目的(de)，擾亂了(le)社會(≈σεhuì)秩序，損害了(le)其他(tā)低(dī)÷±收入群體(tǐ)的(de)利益，應認定為(wèi)違反社會(h ≤₽uì)公共利益，該買賣合同無效。當事(shì)人(rén)通(tōng)過β♦不(bù)正當手段辦理(lǐ)經濟适用(y≤✘òng)房(fáng)過戶手續的(de)，該行(xín÷ ☆g)為(wèi)應予以撤銷。

（2）經濟适用(yòng)房(fáng)購(gòu)買5年(±¶₹nián)後轉讓的(de)合同效力。申購(gòu)經濟适‍ 用(yòng)房(fáng)5年(nián♠≈)後，申購(gòu)人(rén)再行(xíng)轉讓房(fá₽β ng)屋的(de)，此時(shí)經濟适用(yòng)房(fáng)已 •可(kě)以流通(tōng)，因此，經濟适用(yòng)房(fáng)房(fá"λ≠ng)屋買賣合同有(yǒu)效。當事(shì)人§£(rén)要(yào)求辦理(lǐ)經濟适用(yòng)房(>☆✘fáng)過戶手續的(de)，應當按照(zhπ®₹ào)政府相(xiàng)關規定補交土(tǔ)地(dì)收益。↓↓™↓

對(duì)于經濟适用(yòng)房(fáng)應當注意與拆遷安置房(fáng♣↑ )的(de)區(qū)别，對(duì)于拆遷安置房(fánφ£∞✔g)，有(yǒu)的(de)地(dì)方也☆π®(yě)稱為(wèi)經濟适用(yòng)λ∏×←房(fáng)，規定五年(nián)後才能(néng)上(sh£±àng)市(shì)交易。但(dàn)性質上(shàng)而言，拆↑ €✘遷安置房(fáng)與《經濟适用(yòng)住房(fáng)管理(lǐ)辦法≠σ》規定的(de)經濟适用(yòng)房(fáng™'→)屬于不(bù)同性質房(fáng)屋，兩者的€​ (de)政策目的(de)及保護的(de)法益不(∏≠bù)同。從(cóng)性質上(shàng)看(kàn)，拆遷安置房(fá✔≥ ₹ng)系對(duì)被拆遷人(rén)的(de)整體(tǐ)補償，具有(​λπ☆yǒu)對(duì)價性；而經濟适用(yòng) ♦房(fáng)系保護城(chéng)市(shì±♦✘)低(dī)收入人(rén)群利益，具有(yǒu)保障性。從(α♥​cóng)保護群體(tǐ)看(kàn)，&™拆遷安置房(fáng)包括農(nóng)村(cū ¶$n)房(fáng)屋安置和(hé)城(chéng)鎮房₽☆(fáng)屋安置，而經濟适用(yòng)房≥ ¥‍(fáng)立足于對(duì)城(chéng)市(shì)低(dī₩®‍©)收入人(rén)群的(de)安置。因此，對(duì)于拆遷安置房(←←‌₹fáng)買賣合同，并不(bù)涉及到(dào♣€∑)擾亂社會(huì)公共利益的(de)問(wèn)題，應當認定為(∑€wèi)有(yǒu)效。隻是(shì)不(bù)滿5年(nián)轉ΩΩ讓的(de)，具有(yǒu)不(bù)能(néng)履行(xíng)的(de)∞€&¥情形，當事(shì)人(rén)要(yào)求5年(±‌nián)內(nèi)過戶的(de)，不(bù)予¶γ<支持。

14．合作(zuò)開(kāi)發商品房(fáng)合同對(duì)∞<♦內(nèi)對(duì)外(wài)的(de)效力如(rú)何認定？

商品房(fáng)合作(zuò)開(kāi)發合同對(duì)商品房(fáε₽✔©ng)的(de)內(nèi)部劃分(fēn)或分(fēn)成，不(bù♦♠∞ )具有(yǒu)對(duì)抗第三人(rén)的(d•₽←e)效力。

合作(zuò)開(kāi)發的(de)商品房(fáng)權屬登記在合作(zuδ ò)一(yī)方名下(xià)，該方将應歸屬于另一(yī)方的(d₽☆®'e)商品房(fáng)出賣給第三人(rén)，合作(zuò)另≠φ一(yī)方主張商品房(fáng)買賣合 同無效的(de)，不(bù)予支Ω∏持，除非第三人(rén)對(duì)此明(míng)知(zhī÷ ×)。

合作(zuò)開(kāi)發的(de)商品房(fán®★g)權屬登記在合作(zuò)一(yī)方名下(xià)，$€<合作(zuò)另一(yī)方将約定歸其所有(yǒuφ©)的(de)商品房(fáng)在未辦理(lǐ)權屬變更登記情況下©♦(xià)，直接與第三人(rén)簽訂商品房(fáng)買賣合同的(de)，α¥★÷該合同有(yǒu)效。

15．售後包租的(de)效力如(rú)何認定？

出賣人(rén)采用(yòng)售後包租方式銷∏Ω&售商品房(fáng)的(de)，當事(shì)人(rén)主張售後包租α‍♠£行(xíng)為(wèi)無效的(de)，人(rén)民(mí≤×εn)法院不(bù)予支持，但(dàn)符合《最高( εgāo)人(rén)民(mín)法院關于 $審理(lǐ)非法集資刑事(shì)案件(jiàn)具體(t≥​δǐ)應用(yòng)法律若幹問(wèn)題的Ω₩≥(de)解釋》第2條規定的(de)除外(wài)β÷。